Affitti con contratto agevolato: è boom in Italia

Affitti con contratto agevolato: boom in Italia nell'anno della pandemia, gli affitti con canone concordato sono cresciuti in maniera esponenziale. Sono invece diminuite le locazioni con fitti a prezzi di mercato. I vantaggi per i proprietari e per gli inquilini. Tra qualche mese sono previste tensioni dopo che saranno eliminati i blocchi agli sfratti e ai licenziamenti.

4' di lettura

Se la pandemia ha colpito il mercato degli affitti residenziali, ha anche fatto esplodere gli affitti con contratto agevolato. Quelli a canone concordato, per intenderci.

I numeri parlano chiaro: il numero degli affitti residenziali è calato dell’8,8% nel 2020 rispetto all’anno precedente. Ma le stipule dei contratto agevolato «3+2» sono aumentati nello stesso periodo dell’8,2%.

Vero che potrebbe incidere la rinegoziazione di contratti per la morosità degli inquilini. Ma questa ragione spiega solo in parte l’aumento degli affitti con contratto agevolato.

La crisi ha ridotto il divario che è sempre esistito tra gli affitti a prezzi di mercato e i canoni calmierati.

Contratto di affitto agevolato e benefici fiscali

Il perché di questa crescita risiede anche nei benefici fiscali che gli affitti con contratto agevolato consentono ai proprietari: l‘Imu con sconto statale del 25% e l’aggiunta, spesso, di una aliquota comunale ridotta e una la cedolare secca al 10% (nei comuni con alta tensione abitativa).

Ma ci potrebbero essere anche altre ragioni:

la flessione dei canoni ha ridotto il rendimento lordo:

e il tentativo di rendere più sostenibile il canone mensile, una garanzia per inquilini e proprietari.

Cosa sono gli affitti con contratto agevolato

Prima di tutto spieghiamo cosa sono gli affitti con contratto agevolato:

sono stati introdotti nel 1998, e vengono chiamati anche «3+2» perché prevedono una durata minima di 3 anni e l’affitto dell’immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza.

Questo contratto si ritiene “concordato” perché il fitto viene definito sulla base degli indicatori dell’accordo territoriale. In pratica è più basso rispetto a quelli di mercato.

In quest’ultimo anno, il prezzo dei fitti è sceso fino ad avvicinarsi a quello previsto nel contratti agevolato. Il che ha reso conveniente per i proprietari ricorrere a questa modalità di locazione.

L’aumento esponenziale in molte città

Nel 2020 gli affitti con contratto agevolato e quelli per studenti sono stati più del 60% delle nuove registrazioni sia a Roma, sia a Genova. Quota che ha raggiunto il 45% a Palermo.

Del tutto diversa la situazione a Milano, dove gli affitti con contratto agevolato non sono mai decollati e anche in questo periodo sono rimasti confinati in un marginale 5,4%.

Comunque a livello nazionale c’è un diffuso boom degli affitti con contratto agevolato.

Lo dimostrano anche i numeri dei proprietari di casa che hanno scelto la cedolare fissa del 10% (legata al fitto concordato). Nel 2020 sono passati da 165 a 875mila.

Il governo pensa ora di estendere la cedolare del 10% in tutta Italia, ora – come detto – è stata istituita nei comuni ad alta tensione abitativa o dove si sono verificati dei disastri naturali.

Il calo generale del costo degli affitti

Dunque la crescita esponenziale degli affitti con contratto agevolato è stata causata dalla riduzione dei canoni di locazioni per la pandemia. Il calo è del 2,2%. Il primo stop alla crescita che era ripartita dal 2015.

Il calo dei prezzi è stato causato in particolare dalla riduzione della domanda di lavoratori fuori sede e studenti (che con la pandemia si sono spostati molto meno).

La tendenza sta comunque cambiando: i canoni sono infatti in aumento – come segnala il sito Idealista – in 57 comuni capoluoghi di provincia. Sono invece stabili in 8 e in discesa in 34.

Sfratti e licenziamenti, aumentano le tensioni

I prezzi difficilmente comunque torneranno ai prezzi pre pandemia. Non subito almeno. Le contrazioni del reddito familiare vanno a incidere soprattutto sugli affitti a lungo termine.

Ci sono poi due aspetti destinati ad alimentare nel breve tensioni sul settore:

  • la fine del blocco degli sfratti
  • la fine del blocco dei licenziamenti.

Il blocco degli sfratti è stato rinnovato fino al 31 dicembre 2021. Confedilizia ha chiesto di distinguere tra le diverse morosità, e in particolare quelle iniziate prima del covid e quelle che invece sono legate all’emergenza sanitaria.

In pratica l’associazione di categoria chiede di bloccare solo gli sfratti delle persone che sono andate in difficoltà a causa del covid.

Fino a oggi queste richieste sono cadute nel vuoto.

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