Agevolazioni prima casa: a chi intestare il mutuo?

Agevolazioni prima casa: a chi intestare il mutuo se nella coppia uno è già proprietario di un immobile. E quindi come non perdere i benefici che sono concessi per chi acquista un primo appartamento.

7' di lettura

Agevolazioni prima casa, vediamo cosa bisogna fare se all’interno di una coppia uno dei due è già proprietario di un appartamento. (scopri le ultime notizie su mutui e prestiti. Leggi su Telegram tutte le news sulla finanza personale. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp, nel gruppo Telegram e nel gruppo Facebook. Scrivi su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

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E quindi se, e in che modo, è possibile usufruire ugualmente delle agevolazioni fiscali che sono riconosciute a chi acquista una prima casa.

Su questo argomento potrebbe interessarti un post che spiega se conviene un mutuo casa alle Poste; in un altro articolo vediamo cos’è il fondo per i clienti morosi di un mutuo; e infine in un focus spieghiamo se e come il governo ha deciso di sbloccare il mutuo prima casa giovani.

Agevolazioni prima casa: i vantaggi

Vediamo prima quali sono le agevolazioni riconosciute a chi acquista una prima casa:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva le imposte che dovranno essere versate con i benefici della “prima casa” sono:
    • imposta di registro al 2% (invece del 9%);
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
    • imposta catastale fissa di 50 euro.
  • Se invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:
    • Iva ridotta al 4% (invece del 10%);
    • imposta di registro fissa a 200 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
    • imposta catastale fissa di 200 euro.

Se si acquista da una agenzia immobiliare si può detrarre il 19% dalle spese di intermediazione (fino a un massimo di 1.000 euro).

Se poi si stipula un mutuo, c’è anche la detrazione Irpef del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie per un massimo di 4.000 euro l’anno.

Si possono portare in detrazione anche altre spese accessorie del mutuo prima casa:

  • la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo (non per l’atto di compravendita);
  • le spese di istruttoria della banca;
  • il costo della perizia tecnica;
  • l’imposta sostitutiva.

Insomma, il risparmio è considerevole.

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Agevolazioni prima casa: le soluzioni

Torniamo al punto iniziale: se una persona è già proprietaria di un immobile, ed è sposato con figli, come può beneficiare di queste agevolazioni?

Le possibili soluzioni sono tre:

  • l’appartamento da acquistare può essere intestato alla moglie (se non ha altri immobili, neppure in comunione di beni);
  • può essere intestato ai figli minorenni (con l’autorizzazione del giudice tutelare). In questo caso però i figli possono beneficiare delle agevolazioni prima casa se insieme ai genitori trasferiscono la residenza nella nuova abitazione;
  • l’immobile potrebbe essere cointestato tra i due coniugi. Anche in questo caso l’acquisto dovrebbe essere effettuato in regime di separazione dei beni. A fruire delle agevolazioni sarà però solo la moglie. E quindi gli “sconti” saranno del 50%.

Agevolazioni prima casa: intestare il mutuo

Un problema potrebbe sorgere con l’intestazione del mutuo. Ci spieghiamo: se deve essere a carico della moglie e la moglie non percepisce reddito (o non è sufficiente) e non è proprietaria di un patrimonio mobiliare e immobiliare, la banca potrebbe decidere di non erogare il finanziamento.

L’istituto di credito chiederà:

  • di cointestare il mutuo a entrambi i coniugi;
  • di pretendere dal coniuge che ha reddito una garanzia personale (che si aggiungerà a quella ipotecaria).

Può capitare comunque che le banche non si accontentino della garanzia del coniuge con il reddito più alto, ma possono imporre che il mutuo venga intestato a entrambi. In questo modo, però, sulla quota parte degli interessi versati dal marito, che non è proprietario dell’immobile, non c’è la possibilità di detrazione fiscale. Quindi quel vantaggio va perso.

Agevolazioni prima casa: quando c’è già un’altra proprietà

Ci sono anche delle precisazioni per quanto riguarda la prima casa, in particolare se è stata ereditata e non acquistata usufruendo già delle agevolazioni:

  • se l’immobile di proprietà del marito si trova in un Comune diverso da quello dove si vuole acquistare l’appartamento con le agevolazioni prima casa, i benefici non sarebbero preclusi al marito;
  • se l’immobile si trova nello stesso Comune non ci sarebbe problema se l’immobile fosse intestato anche a un altro erede (potrebbe quindi usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di un altro appartamento). Infatti è solo l’intera proprietà di una casa nello stesso Comune che impedisce l’uso delle agevolazioni;
  • se il marito è invece erede di un immobile nello stesso Comune dove si vuole acquistare un appartamento con le agevolazioni prima casa, le agevolazioni gli sono precluse.

Agevolazioni prima casa: separazione dei beni

Non sempre per ottenere l’intestazione di un immobile a un solo coniuge è indispensabile la separazione dei beni.

Se l’abitazione viene acquistata usando la somma ricavata dalla cessione di beni personali e con l’intervento dell’altro coniuge, il bene può essere escluso dalla separazione dei beni.

La separazione dei beni non è però un percorso a senso unico. Infatti se la coppia ritenesse che il regime della comunione dei beni sia quello più adatto alla loro condizione, è possibile dopo la separazione dei beni, l’acquisto della casa e la stipula del mutuo, firmare una nuova convenzione matrimoniale che disponga il ritorno alla comunione dei beni.

Agevolazioni prima casa, quando si perdono

Le agevolazioni prima casa si possono anche perdere. Se accade bisognerà versare tutte le imposte risparmiate con l’aggiunta degli interessi e una sanzione che equivale al 30% delle imposte.

L’Agenzia delle Entrate ha comunicato le condizioni che possono portare alla perdita dei benefici:

  • le dichiarazioni nell’atto di acquisto risultano false;
  • l’abitazione è stata venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
  • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Agevolazioni prima casa: a chi intestare il mutuo?

Agevolazioni prima casa, i requisiti

L’appartamento da acquistare con le agevolazioni prima casa deve rientrare in una di queste categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Sono dunque escluse le agevolazioni per l’acquisto di abitazioni che rientrano in queste categorie catastali:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (abitazioni in ville);
  • A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

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