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Case in affitto introvabili, colpa dell’inflazione

Case in affitto introvabili, colpa dell’inflazione che scoraggia le locazioni con contratti lunghi.

di The Wam

Febbraio 2023

Case in affitto introvabili, è una delle conseguenza più evidenti sul mercato immobiliare causate dall’aumento dell’inflazione. (scopri le ultime notizie su mutui e prestiti. Leggi su Telegram tutte le news sulla finanza personale. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp, nel gruppo Telegram e nel gruppo Facebook. Scrivi su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

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Di questo rischio si parla da mesi. Ora è tangibile, reale, concreto. I dati forniti da numerose agenzie immobiliari concordano su un punto: le case in affitto con i contratti tradizionali sono diventate merce molto rara.

Basta un dato (fonte idealista.it): nell’ultimo trimestre le offerte di abitazioni in affitto si sono ridotte del 36 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Nei tre mesi prima il calo è stato ancora più evidente: meno 43,5 per cento.

Per avere un’idea ancora più precisa, questa è la situazione nelle quattro più grandi città della Penisola:

Ti potrebbe interessare sapere come trovare una casa popolare senza avere la residenza; abbiamo anche verificato come la normativa europea sulle case green stia diventando meno severa; e infine in un articolo abbiamo spiegato come acquistare case all’asta online sia oggi molto più semplice.

Case in affitto introvabili: ma per quali contratti?

Non significa che non ci sono più case in locazione. In questo momento sono introvabili le case per affitti di lunga durata. Ovvero con il contratto ordinario 4+4 o quello concordato, 3+2.

Il motivo è semplice: per quelle tipologie di contratto si applica la cedolare secca che non consente di aggiornare ogni anno il canone all’incremento Istat del costo della vita.

Facile intuire che il proprietario, con una inflazione simile a quella del 2022, in quattro anni vede ridotto in modo drastico il valore dell’affitto.

Infatti, già lo scorso anno non avrebbe potuto applicare un aumento dell’11,3 per cento. Avrebbe potuto farlo con la tassazione ordinaria Irpef, che però è molto più onerosa della cedolare secca.

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Case in affitto introvabili: l’alternativa

La soluzione dei proprietari di immobili è stata quella di puntare su contratti di breve (in genere per studenti) o brevissima durata (per turisti o per affari).

Ma quali sono le conseguenze di questa restrizione del mercato degli immobili residenziali per locazione.

Molte e non piacevoli per chi sta cercando un alloggio in affitto.

Case in affitto introvabili: conseguenze

Quando si riduce l’offerta a fronte di una richiesta che invece è in crescita (l’aumento dei tassi ha convinto molti a rinviare l’acquisto di una abitazione), l’incremento del costo del canone è inevitabile.

Ma non solo, si abbassa anche la qualità media delle abitazioni in offerta. Quelle con maggiore mercato infatti vengono dirottate sulle locazioni brevi.

Una lievitazione dei fitti che rende quasi impossibile, soprattutto per i giovani trovare un appartamento adeguato.

Case in affitto introvabili: cedolare secca

Come abbiamo accennato la cedolare secca è molto più conveniente rispetto al regime ordinario.

Negli affitti liberi (4+4) si paga il 21 per cento sul canone (comprensivo di obblighi Irpef e imposte di registro). Se il contratto è concordato quella percentuale si dimezza (10 per cento).

Con i contratti ordinari si paga l’aliquota marginale e l’abbattimento è minimo (5 per cento). Senza contare che bisognerà poi versare al fisco anche le addizionali regionali, comunali e l’imposta di registro.

Molto meglio dunque la cedolare secca. Molto meglio se però c’è una inflazione che non supera il 2 per cento. Con un’inflazione a doppia cifra la cedolare secca non è più competitiva. Mentre il contratto ordinario è ai limiti dell’impraticabile.

Restano gli affitti brevi, sui quali è possibile applicare la cedolare secca. Un doppio vantaggio.

Case in affitto introvabili: affitti brevi e cedolare secca

Con gli affitti brevi non si corre il rischio inflazione. Ogni nuovo contratto può essere rinnovato e decidere il prezzo in base all’andamento del mercato (e dell’inflazione).

Uno studio di Nomisma ha calcolato che nelle grandi città, 110 giorni di affitto breve rende lo stesso incasso lordo di un anno di affitto tradizionale. Su base annua è il triplo. 

Ma non solo. A Milano, nelle zone più richieste, in una sola settimana si intasca l’equivalente di due mesi di un contratto di lunga durata.

Ovviamente la gestione di un immobili con affitti brevi è più impegnativa rispetto agli affitti di lunga durata. Non basta fare un investimento e metterlo a frutto, ma impegnarsi nella gestione sia dell’immobile, sia degli ospiti (che cambiano molto più velocemente). Un impegno che equivale a un lavoro. Ma decisamente può valerne la pena.

Case in affitto introvabili: rivalutazione del canone

Chi sceglie la cedolare secca può cambiare idea nel corso del contratto e passare alla tassazione ordinaria. Ma comunque la rinuncia alla rivalutazione annuale all’inflazione resta, per tutta la durata del contratto.

Può cambiare idea anche il proprietario che dalla tassazione ordinaria passa alla cedolare secca. In quel caso, è ovvio, rinuncerà all’adeguamento del canone.

Nella foto una famiglia al riparo sotto una casa immaginaria – Case in affitto introvabili

Case in affitto introvabili: previsioni

Al momento questo andamento è destinato a continuare. L’indice dell’inflazione potrebbe diminuire nel corso del 2023 (almeno questo sperano le banche centrali che continuano per questo motivo ad alzare i tassi), ma non così tanto da cambiare radicalmente lo scenario.

Oltretutto con i tassi di interesse molto alti, come abbiamo accennato, molti potrebbero rinviare la decisione di acquistare un immobile, alimentando in questo modo la richiesta delle locazioni.

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