Come cancellare un’ipoteca: procedura e costi

Come cancellare un'ipoteca da un immobile o un bene: i costi variano così come variano i tipi di ipoteche: volontaria, giudiziale, legale. Le differenze, la procedura, la differenza tra estinzione e cancellazione.

5' di lettura

Come cancellare un’ipoteca. Quando chiediamo un mutuo, come per l’acquisto di una casa, molto spesso le banche impongono un’ipoteca. È la garanzia che l’istituto di credito pretende per recuperare eventualmente il credito.

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L’ipoteca viene iscritta nel pubblico registro. Quando però il debitore finisce di rimborsare il prestito quell’ipoteca si estingue, ma non viene cancellata dai registri pubblici. Resta attiva e può causare dei problemi se si vuole rivendere o cedere quella proprietà.

In questo articolo vediamo insieme come cancellare un’ipoteca, come funziona l’intera procedura e quali sono i costi.

Come cancellare un’ipoteca: estinzione e cancellazione

Per prima cosa eliminiamo un equivoco: l’estinzione e la cancellazione dell’ipoteca.

Si tratta di due aspetti connessi, ma con conseguenze diverse.

Un’ipoteca si definisce estinta quando il debitore ha saldato il debito. Continua però a pesare sull’immobile come ipoteca estinta. Si definisce ipoteca formale: sull’immobile non ci sono più vincoli, ma l’ipoteca è ancora attiva.

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Come cancellare un’ipoteca: tre tipi di ipoteca

Per eliminare del tutto una ipoteca formale è necessario cancellarla. E non avviene in automatico.

Prima di andare avanti specifichiamo che esistono tre tipi di ipoteche:

  • ipoteca volontaria (la più diffusa, come quella del mutuo);
  • ipoteca giudiziale (a seguito di una condanna);
  • ipoteca legale (imposta dalle legge).

Come cancellare un’ipoteca: quella volontaria

Come cancellare un’ipoteca è una domanda che avrà risposte diverse, dipende, appunto, dal tipo di ipoteca.

Partiamo da quella più comune: l’ipoteca volontaria.

Quasi sempre una ipoteca volontaria è riferita a un immobile, viene imposta dalle banche dopo la richiesta di un mutuo. Viene trascritta con un atto notarile nei registri immobiliari.

Una ipoteca immobiliare garantisce il creditore: se il debitore non riesce – ad esempio – a pagare le rate di un mutuo, la legge prevede che il creditore richieda alla magistratura la vendita forzata del dell’immobile ipotecato e con il ricavato rientrare dei soldi che ha dato in prestito.

Come cancellare un’ipoteca volontaria

Ci sono tre modi per cancellare un’ipoteca volontaria:

  • cancellazione automatica: è quella che riguarda le ipoteche iscritte per la concessione di un mutuo. In questo caso basta solo la comunicazione dell’istituto di credito agli uffici che si occupano di queste pratiche. La banca deve farlo entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo. Se non lo fa, ha 30 giorni di tempo da quando il debitore ne fa richiesta;
  • cancellazione con atto notarile: in questo caso sarà il notaio a stilare l’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca. Il documento deve essere firmato dal creditore, che rinuncia a ogni altra pretesa, e inviato all’Agenzia delle Entrate. È una procedura rapida, ma prevede le spese notarili;
  • cancellazione con ordinanza del giudice: in questo caso sarà il tribunale, dopo un lungo iter, a cancellare l’ipoteca dai pubblici registri.

Come cancellare un’ipoteca: quella giudiziale

In questo caso è un giudice, che dopo una sentenza di condanna, iscrive una ipoteca giudiziale per il mancato pagamento di una somma o di una obbligazione.

Tra i titoli esecutivi che possono portare all’emissione di una ipoteca giudiziale ci sono:

  • decreti ingiuntivi;
  • atti di separazione;
  • sentenze di divorzio;
  • decreti di omologa;
  • lodi arbitrali esecutivi.

Come cancellare un’ipoteca giudiziale

Per la cancellazione di una ipoteca giudiziale è indispensabile almeno una di queste pre condizioni:

  • il bene ipotecato cessa di esistere;
  • viene estinta l’obbligazione garantita;
  • viene configurata la vendita forzata del bene sotto ipoteca;
  • il creditore rinuncia (serve allora la dichiarazione scritta di chi rinuncia al credito).

Ma tutto questo non basta. Sono infatti delle precondizioni.

Per cancellare una ipoteca giudiziale è infatti necessario un atto pubblico, scritto e autenticato dal creditore.

Nell’atto si chiarisce:

  • la rinuncia all’ipoteca per l’estinzione dell’obbligazione garantita;
  • o la sentenza passata in giudicato che sancisce la cancellazione dell’ipoteca.

Come cancellare un’ipoteca: quella legale

In questo caso l’ipoteca è imposta direttamente dalla legge. In genere viene stipulata nei contratti di compravendita di un immobile e viene firmata in uno studio notarile.

È chiaro che questo tipo di ipoteca carica di altri costi l’acquirente, con le spese notarili a tutela del venditore.

L’ipoteca legale dura 20 anni. La data parte dalla data d’iscrizione nei pubblici registri.

Come cancellare un’ipoteca: i costi

Ci sono più tipi di ipoteche e i costi variano.

La cancellazione automatica non deve avere nessun costo per il debitore.

Quando è invece necessario un atto notarile il costo medio è di 600 euro.

Le spese per la cancellazione di una ipoteca giudiziale sono a carico del creditore: 94 euro più lo 0,5% del valore totale del debito.

Spese notarili necessarie anche per estinguere e cancellare dal registro pubblico una ipoteca legale.

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