Come evitare di pagare il mutuo

Come evitare di pagare il mutuo? È una cosa possibile nel nostro ordinamento? Scopriamo i dettagli.

6' di lettura

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Quando accendiamo un mutuo per acquistare un immobile, alcune volte potremmo trovarci in difficoltà nell’onorare il pagamento delle rate. Come evitare di pagare il mutuo? È una cosa possibile nel nostro ordinamento? Scopriamo i dettagli.

Indice

Come evitare di pagare il mutuo: che tipo di finanziamento è il mutuo?

Chi costruisce o acquista la propria casa spesso può coprire solo una parte dei costi con il proprio capitale e la propria liquidità.

La parte residua, di solito, viene finanziata e coperta grazie all’accensione di un mutuo ipotecario. In questo modo, il prestito utilizzato per costruire o acquistare un immobile è garantito dalla proprietà stessa.

La persona che prende un mutuo per la costruzione o l’acquisto di un immobile, di solito devono avere almeno il 20% della liquidità necessaria, disponibile.

È difficile, infatti, che un istituto di credito conceda un mutuo ipotecario al di sopra dell’80% del valore dell’immobile.

In caso di inadempimento nel pagamento, la banca avrà il diritto di vendere la casa e soddisfare il suo credito sul ricavato.

Come funziona un mutuo?

Per ottenere un mutuo, le banche definiscono due requisiti minimi da soddisfare: rapporto prestito/valore e accessibilità economica.

Il rapporto prestito /valore, ovvero il rapporto tra l’ipoteca e il valore di mercato, non deve superare l’80 per cento, come abbiamo accennato prima.

Il secondo requisito è l’accessibilità di un mutuo, ovvero la rata mensile del mutuo non deve superare un terzo delle entrate (retribuzione o stipendio).

Ci sono fondamentalmente tre modelli di mutuo: mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile e mutui misti. Gli ultimi due modelli in particolare si basano sull’andamento dei tassi di interesse. E tutti e tre i modelli presentano vantaggi e svantaggi specifici.

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Come evitare di pagare il mutuo: cosa accade quando si ha difficoltà nella restituzione del prestito?

Le cose non vanno sempre secondo i piani nella vita. La disoccupazione, la malattia, la morte, la riduzione dell’orario di lavoro a causa del Covid oppure no, possono portare a una perdita o a una diminuzione del reddito e della retribuzione.

Queste difficoltà possono mettere a repentaglio la restituzione del mutuo. Cosa accade se hai difficoltà nel restituire un mutuo? Vediamo.

Se non paghi più di una rata, come mutuatario sei immediatamente in mora. Per evitare che la banca ti pignori la casa e la venda all’asta, devi agire immediatamente per trovare una soluzione con l’istituto di credito.

La prima soluzione è la rinegoziazione del mutuo. Questo permette di riprogrammare il prestito con tassi diversi e, magari, più convenienti.

O ancora di allungare il tempo di restituzione in modo da pagare rate più piccole e poter onorare i propri debiti. In ogni caso la cosa migliore è trovare un accordo e una transazione con la propria banca.

Se la banca ti nega di rinegoziare un mutuo (perché non è obbligata ad accettare la richiesta) puoi seguire altre strade. Per esempio una surroga del mutuo. La rinegoziazione del mutuo è sempre una procedura gratuita.

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La surroga del mutuo

La surroga del mutuo, detta anche portabilità, è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca all’altra per ottenere condizioni più favorevoli.

La procedura è stata introdotta dal cosiddetto Decreto Bersani (legge n. 40 del 2007). Il trasferimento del finanziamento ad un altro istituto di credito è un procedimento gratuito.

Non ci sono penali, commissioni e imposte da pagare.

Come evitare di pagare il mutuo
Come evitare di pagare il mutuo

Come evitare di pagare il mutuo secondo il nostro ordinamento?

Per chi non ce la fa a pagare il mutuo non c’è solo la tutela della famosa e poco sfruttata legge salvasuicidi o sul sovraindebitamento (L.3/2012), che consente di rivolgersi al giudice e ottenere un taglio della parte di debito ancora da pagare.

Con alcune sentenze, la giurisprudenza ha permesso ad alcuni debitori di non pagare gli interessi sui mutui, risparmiando tantissimi soldi.

Una recente sentenza del tribunale di Cuneo lo scorso 21/07/2017 ha dichiarato nullo il contratto di mutuo e di fideiussione poiché, in buona sostanza, tutti i contratti stipulati con la banca devono essere obbligatoriamente firmati dai cointestatari.

La firma del mutuatario non può mancare, altrimenti il contratto non è valido.
Se gli interessi sul mutuo superano la soglia dell’usura il debitore potrà restituire solo il capitale, senza pagare gli interessi corrispettivi, ovvero gli interessi normalmente calcolati sul mutuo acceso.

Se gli interessi risultano usurai, il mutuatario potrà restituire solo il capitale, senza gli interessi.

Per godere della legge Salvasuicidi, il debitore deve:

  • dimostrare di non avere colpa nella difficoltà sulla restituzione;
  • dimostrare di non poter pagare tutto il prestito;
  • rivolgersi ad un organismo di composizione della crisi;
  • presentare un programma di pagamento al giudice.

La difficoltà maggiore si ha quando la banca non dà il consenso alla procedura di sovraindebitamento, a meno che la vendita all’asta sia particolarmente difficoltosa, cosa spesso possibile.

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