Come funziona il procedimento di sfratto

Come funziona il procedimento di sfratto: quando il proprietario di un immobile può chiedere l'intervento del giudice e come si avvia la procedura. Quali sono le possibilità per il locatario, come agire in caso di morosità e cos'è il termine di grazia.

4' di lettura

Come funziona il procedimento di sfratto (o meglio procedimento di convalida di sfratto) che viene attivato dal proprietario dell’immobile quando ha deciso di rientrane in possesso?

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Chiariamolo subito: non si può richiedere questa procedura in ogni momento, il proprietario deve comunque rispettare la scadenza dei contratti o agire solo nel caso di ripetute morosità.

Vediamo nel dettaglio quando può essere attivato e come funziona il procedimento di sfratto.

Come funziona il procedimento di sfratto: 3 ipotesi

Le situazioni tipo per le quali si inizia il procedimento di sfratto sono 3:

  • per finita locazione, il proprietario prima della scadenza del contratto e per impedirne la tacita rinnovazione e rispettando comunque i termini previsti, chiede al locatore la restituzione dell’immobile. Restituzione che sarà comunque garantita solo al termine del contratto di locazione;
  • per finita locazione, si può avviare la procedura anche al termine del contratto;
  • per morosità, in questo caso la procedura viene esercitata per la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Nell’atto si chiede al locatario (contestualmente) di lasciare l’immobile e pagare i canoni arretrati. In questo caso il proprietario può anche proporre una ingiunzione di pagamento, sia per i canoni scaduti sia per quelli che andranno in scadenza fino al termine dell’esecuzione di sfratto.

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Ma come funziona il procedimento di sfratto? La notifica

Il procedimento si avvia con il deposito di un atto presso il tribunale che è competente sul territorio dove si trova l’immobile che è stato dato in locazione.

L’atto verrà poi notificato al locatario: deve presentarsi in udienza (alla data indicata).

Se non si presenterà in tribunale e neppure consegnerà una opposizione, il giudice non potrà che convalidare la disdetta del contratto e il conseguente sfratto.

Come funziona il procedimento di sfratto: l’ufficiale giudiziario

A consegnare l’atto al locatario è in genere l’ufficiale giudiziario.

Tra la notifica del documento e la data dell’udienza devono passare almeno 20 giorni. Nel frattempo le due parti (proprietario e locatario) potranno consegnare alla cancelleria o al giudice in udienza, delle difese scritte o documentazioni ritenute necessarie per argomentare le diverse ragioni.

Ma come funziona il procedimento di sfratto? L’udienza

L’esito dell’udienza non è naturalmente scontato. Possono verificarsi diverse situazioni. Vediamone alcune:

  • il locatario decide di non presentarsi o, anche se presente, sceglie di non contestare nulla. Il giudice non potrà che convalidare la disdetta del contratto o lo sfratto. Al termine dell’udienza, in questo caso, l’atto diventa titolo esecutivo;
  • il giudice potrebbe non convalidare lo sfratto, in caso di morosità, se il proprietario, o il suo legale, in udienza non conferma che il debito non è stato ancora saldato;
  • non si presenta in aula il proprietario (o il suo avvocato). In questo caso, è semplice da immaginare, vengono annullati gli effetti processuali (non si può ordinare lo sfratto). Ma resta inalterata la decisione del locatore di mettere fine al contratto (non c’è la tacita rinnovazione alla scadenza);
  • il locatario in aula contesta la presunta morosità che gli viene addebitata dal proprietario, sostenendo che gli arretrati sono minori di quelli richiesti. Il giudice può disporre il pagamento delle somme non contestate (entro 20 giorni). Il giudizio non si interrompe, ma continua per valutare le ragioni della persona che è in affitto;
  • il locatario potrebbe infine arrivare in udienza chiedendo un termine di grazia per sanare il debito.

Come funziona il procedimento di sfratto? Il termine di grazia

Se l’affittuario moroso si trova in difficoltà economiche (che devono essere dimostrate) può chiedere al giudice il termine di grazia (possibile solo per gli immobili a uso abitativo). Un periodo – fino a 90 giorni – per pagare questi importi arretrati:

  • canoni scaduti quando è stato intimato lo sfratto (e non quelli successivi);
  • oneri accessori (come le spese condominiali);
  • interessi legali sugli arretrati;
  • spese legali.

Se il giudice concede il termine di grazia, convocherà una nuova udienza al termine dei 90 giorni concessi all’affittuario per sanare di debiti. Se dopo quel periodo non saranno saldati il magistrato convaliderà lo sfratto e non sarà possibile per il locatario opporre altre contestazioni.

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