Come si può bloccare il pignoramento della casa?

Come si può bloccare il pignoramento della casa? Quando e come si può far sospendere la procedura, quando conviene raggiungere un accordo. La discrezionalità del giudice, le strategia per riacquistare un immobile all'asta (e quando conviene).

5' di lettura

Come si può bloccare il pignoramento della casa? Come saprete da settembre sono in arrivo milioni di cartelle esattoriali, decreti ingiuntivi, pignoramenti immobiliari. Una valanga di debiti in riscossione che rischia di mettere in ginocchio milioni di famiglie italiane.

Delle cartelle esattoriale (e su come comportarsi per evitare il peggio) abbiamo scritto. In questo articolo analizziamo meglio il pignoramento della casa.

E in particolare: come si può bloccare il pignoramento della casa e riaverla quando è stata messa all’asta dai creditore?

Le strade da percorrere quando si è a quel punto del procedimento sono:

  • l’accordo
  • la sospensione
  • la possibilità di riacquisto.

Ma quali sono le strategie, le procedure, come attivarsi e cosa non fare.

Vediamo insieme come si può bloccare il pignoramento della casa. E in particolare come si può bloccare l’asta che mette in vendita al miglior offerente la vostra abitazione pignorata.

Come si può bloccare il pignoramento della casa? L’accordo con i creditori

La prima strada, la più semplice, ma spesso è anche la meno percorribile, è quella di trovare un accordo con i creditori. Si può fare sempre nel corso del processo.

La questione può essere chiusa con un contratto di transazione, un documento che mette fine alle pretese del creditore.

Questi contratti di transazione possono essere di due tipi:

  • con il saldo e stralcio il debitore può pagare solo una parte del debito. Ma a una condizione, che il rimborso avvenga al massimo in tre rate;
  • dilazione: il debito viene rimborsato interamente, ma con una dilazione in più rate e con una riduzione delle spese legali e anche degli interessi.

Sarà il debitore, cioè chi è sotto pignoramento, a fare la proposta al creditore. L’inizio della trattativa comunque non ferma la procedura.

Si potrebbe decidere – insieme – un eventuale rinvio dell’asta giudiziaria.

La situazione si complica se i creditori sono più di uno. L’accordo deve infatti essere raggiunto con tutti.

Come si può bloccare il pignoramento della casa? L’Agenzia delle Entrate

Se il pignoramento è stato richiesto dall’Agenzia delle Entrate la situazione è più gestibile.

Per l’ente riscossore in questo caso ci sono molti paletti:

  • se la casa è l’unico immobile di proprietà del debitore non può essere pignorato dall’Agenzia delle Entrate;
  • il pignoramento può scattare solo se il debito maturato dal contribuente è superiore a 120mila euro;
  • il pignoramento può scattare solo se l’ammontare complessivo degli immobili di proprietà è superiore a 120mila euro. In questo caso per bloccare la procedura dell’Agenzia delle Entrate basterà far rientrare il debito sotto la soglia dei 120mila euro.

Esempio: se l’Agenzia delle Entrate ha avviato il pignoramento per un debito di 130mila euro, basterà versare all’ente di riscossione poco più di 10.000 euro per bloccare il procedimento.

Come si può bloccare il pignoramento della casa se i creditori sono due

Cosa accade invece se i debitori sono due, ovvero l’Agenzia delle Entrate e una banca? In questo caso come si può bloccare il pignoramento della casa?

La banca non ha gli stessi paletti dell’Agenzia e può pignorare anche una “prima casa”. Il che significa che l’ente riscossore, dopo che l’istituto di credito ha iscritto l’ipoteca, può aderire alla stessa iniziativa (ma solo dopo).

In questo caso la procedura si può bloccare raggiungendo l’accordo con la banca.

Di fatto, subito dopo, l’Agenzia delle Entrate non potrà agire contro una prima casa.

Come dire: aggirare l’ostacolo. Ma ha un costo (il debito con la banca).

Come si può bloccare il pignoramento della casa? Aste giudiziarie

Ci sono delle possibilità anche quando iniziano le aste giudiziarie.

Ogni volta che l’asta va deserta (non ci sono offerte per l’acquisto della casa pignorata), il giudice può disporre la riduzione del 25% sul prezzo di partenza dell’immobile (la base d’asta).

Se il prezzo diventa così basso da non rimborsare i creditori il giudice può disporre la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata.

In genere la sospensione viene deliberata dal magistrato quando la base d’asta scende di almeno un terzo rispetto al valore della casa (valore che è stato attribuito dal consulente).

Fin qui c’è solo la discrezionalità del giudice. Ma è stato disposto un tetto massimo per le vendite giudiziarie, superato il quale il pignoramento della casa si estingue.

Dopo una terza asta andata deserta il giudice può disporre un quarto tentativo, decurtando fino alla metà il prezzo di vendita.

Chiaro che se anche la quarta vendita, con un prezzo decisamente più accessibile, va deserta, non si andrà oltre. Anche perché a questo punto potrebbe essere difficile soddisfare le richieste dei creditori.

Come si può bloccare il pignoramento della casa? Riacquisto all’asta

Il debitore ha la possibilità di riacquistare la casa pignorata. Non direttamente però. Potrebbe farlo il figlio o la moglie che magari già possiede metà dell’appartamento. Il debitore nel concreto però non rientra in possesso dell’abitazione, ma il familiare (figlio o fratello), potrebbe consentirgli di continuare a viverci in comodato d’uso o usufrutto.

Prima di continuare vediamo chi non può partecipare all’asta:

  • genitori che hanno la responsabilità genitoriale sui figli rispetto ai beni e ai diritti del minore;
  • tutore e produttore riguardo ai beni e ai diritti del minore;
  • amministratori dei beni dello Stato il pignoramento può scattare solo rispetto ai beni affidati alla loro cura;
  • ufficiali giudiziari, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;
  • chi per legge o per decisione dell’autorità amministra beni altrui rispetto ai beni medesimi;
  • mandatari rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere.

Riacquisto all’asta? Quando conviene

Ma quando al debitore conviene ricomprare, anche se indirettamente (sempre con un figlio o un fratello), la sua casa pignorata?

Di certo quando il debito è superiore al valore del bene.

Non conviene invece quando il prezzo di acquisto della casa è maggiore all’entità del pignoramento.

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