Cos’è la nuda proprietà, quando è un buon affare (per tutti)

Cos'è la nuda proprietà e quando è un buon affare per il venditore e per chi compra, che tipo di investimento è e come è diffuso in Italia. Nella nuda proprietà chi vende il bene ne ha l'usufrutto fino a quando resta in vita. In genere i venditori sono anziani: più sono giovani e più alto sarà il costo dell'immobile, che resta comunque al di sotto dei prezzi di mercato.

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Avrete sentito parlare di nuda proprietà, è uno strumento che era caduto un po’ in disuso ma che sta nuovamente suscitando un certo interesse sul mercato immobiliare.

Ma cos’è la nuda proprietà?

Semplice: si concretizza quando chi vende un appartamento trasferisce la proprietà all’acquirente ma conserva per sé l’usufrutto. E quindi, pur avendo ceduto la casa, continua a viverci. Per sempre o per un tempo che viene determinato quando si sottoscrive il contratto.

E non solo, se la casa è data in locazione ad altre persone, chi vende può continuare a riceverne il canone per il tempo definito in sede di vendita (per tutta la vita o un periodo prestabilito).

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Nuda proprietà, per chi vende e per chi compra

Il vantaggio per chi vende è quello di poter incassare subito i soldi della vendita conservandone però l’uso. Naturalmente, come vedremo, l’immobile sarà venduto a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

E chi acquista? Il nuovo proprietario dell’abitazione non può, per ovvi motivi, disporre della casa e questo fino a quando chi ha venduto è in vita o fino al termine del periodo che è stato inserito nella stipula dell’accordo.

Nuda proprietà, chi vende in genere è un anziano

Questo tipo di vendita è in genere utilizzata dalle persone anziane. In questo modo ottengono la liquidità necessaria (magari da versare ai figli), pur continuando a vivere nell’immobile.

Discorso quasi inverso per chi compra: acquista la casa in nuda proprietà per una prospettiva futura. Magari lasciarla negli anni successivi ai figli.

Nuda proprietà, prezzo ed età del venditore

Sul prezzo dell’appartamento ceduto in nuda proprietà incide l’età del venditore. Il motivo si può immaginare: più anni resterà in vita, e abiterà in quella casa, e più tardi per il compratore ne entrerà realmente in possesso.

Quindi più è giovane e più si abbassa il prezzo.

Più è anziano e meno alto sarà il costo dell’immobile per chi contra la nuda proprietà.

In questo tipo di contratto, si tratta di un atto di vendita, sono vietate le scritture private. Sarà necessario rivolgersi a un notaio per la trascrizione dell’atto (bisogna quindi includere anche le spese notarli).

Nuda proprietà, vantaggi e svantaggi per il venditore

I vantaggi per chi vende un immobile in nuda proprietà sono evidenti:

  • incassa il ricavato della vendita
  • resta a vivere nella sua casa

Anche lo svantaggio è facilmente comprensibile:

vende l’abitazione a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato

Nuda proprietà, vantaggi e svantaggi per chi compratore

Anche in questo caso i vantaggi sono facili da individuare:

  • acquista una casa a prezzo ribassato (di quanto dipende dall’età del venditore)
  • l’immobile ha una doppia rivalutazione: per l’aumento del valore di mercati e l’avanzamento dell’usufruttuario.

Anche lo svantaggio è evidente:

può aspettare anni prima di entrare realmente in possesso dell’abitazione.

Il ritorno della nuda proprietà

Come accennato a partire dal 2010 la soluzione della nuda proprietà ha avuto un ritorno di fiamma tra gli strumenti di compra/vendita delle abitazioni.

La crescita si è fermata negli ultimi due anni (-23,4% nel 2019), ma sulla flessione ha inciso e molto la pandemia, quando in pochi hanno pensato di realizzare degli investimenti a medio o lungo termine, che è una caratteristica peculiare della nuda proprietà.

Nuda proprietà, i numeri

Dai dati di Tecnocasa sulla nuda proprietà viene fuori che il 79,2% degli acquirenti ha concluso l’accordo con l’intenzione di fare un investimento a lungo termine.

Chi invece ha venduto lo ha fatto per avere a disposizione la liquidità necessaria a garantire un tenore di vita medio alto.

Un dato interessante per questi tipi di contratti è anche un altro: solo il 20,3% degli acquisti ha avuto la necessità di ricorrere al mutuo. Il 79,7% degli acquirenti ha versato le somme richieste pagando in contanti.

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