In questa breve guida abbiamo selezionato gli errori da non fare prima di chiedere un mutuo. O meglio: quali sono le cose a cui prestare attenzione per evitare di trovarsi in difficoltà e per essere sicuri di aver fatto la scelta migliore, sia perché la più conveniente, sia perché la più idonea alle nostre esigenze. Ma forniremo anche dettagli per comprendere quali sono i diritti del cittadino e come pretendere delle informazioni trasparenti. (scopri le ultime notizie su bonus, Rdc e assegno unico, su Invalidità e Legge 104, sui mutui, sul fisco, sulle offerte di lavoro e i concorsi attivi. Leggile gratis su WhatsApp, Telegram e Facebook).
Indice
Le cinque domande
Prima di stipulare un contratto sarebbe utile porsi queste domande:
- Che tipo di mutuo posso ottenere? È fondamentale comprendere le diverse opzioni di mutuo disponibili sul mercato e quale si adatta meglio alle proprie esigenze. Si può scegliere tra mutui a tasso fisso, variabile o misto.
- Quanto posso chiedere di mutuo? Questo dipende dalla capacità di rimborso e dalla tua stabilità economica. E’ essenziale avere una chiara comprensione del proprio stato finanziario prima di prendere una decisione.
- Che rata di mutuo posso permettermi? Una rata di mutuo dovrebbe idealmente non superare un terzo del proprio reddito mensile, per garantire una gestione finanziaria sostenibile.
- Quanto costa un mutuo? Oltre all’importo del prestito, bisogna considerare anche le spese accessorie come le commissioni bancarie, le tasse e le spese notarili.
- Qual è la durata più conveniente? La durata del mutuo influisce sul totale degli interessi da pagare. Una durata più breve potrebbe avere rate più elevate, ma un totale di interessi più basso a lungo termine.
Accendere un mutuo per l’acquisto di una casa è una decisione importante, ha implicazioni consistenti per una parte importante della nostra esistenza. Entriamo ora nel dettaglio degli errori da evitare.
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Gli errori da non fare prima di chiedere un mutuo
La scelta del tasso di interesse
È importante scegliere in base alle proprie esigenze personali, economiche e familiari il tasso più adeguato:
- Tasso fisso: questo tasso è generalmente un po’ più alto, ma consente di conoscere in anticipo l’importo che si dovrà pagare, garantendo una certa stabilità nel pagamento delle rate.
- Tasso variabile: sebbene possa sembrare più conveniente, subisce le variazioni dei tassi e quindi non è del tutto prevedibile. Questo significa che l’importo della rata potrebbe crescere anche considerevolmente nel corso degli anni (come è accaduto di recente).
- Soluzioni intermedie: esistono soluzioni che consentono di coniugare la convenienza economica del tasso variabile con la sicurezza e la stabilità del tasso fisso, come il tasso misto o la fissazione di un CAP.
Quanto deve durare il mutuo
Il periodo di ammortamento di un mutuo rappresenta uno dei fattori chiave da valutare quando si decide di accendere un finanziamento per l’acquisto di un immobile. La durata del mutuo ha infatti ripercussioni dirette sia sulla rata mensile che sul costo totale del finanziamento.
- Durata breve (5-10 anni):
- Vantaggi: rate più alte ma interessi complessivi più bassi. Si libera il debito in un tempo più breve.
- Svantaggi: non sempre sostenibile per il bilancio familiare.
- Durata media (15-20 anni):
- Vantaggi: bilanciamento tra rate e interessi. Rata mensile generalmente sostenibile.
- Svantaggi: interessi complessivi superiori rispetto a una durata breve.
- Durata lunga (25-30 anni o più):
- Vantaggi: rate mensili più basse e quindi più facilmente sostenibili.
- Svantaggi: costo totale del mutuo (interessi) molto più alto.
Si consiglia di valutare attentamente la propria capacità economica e di scegliere una durata che non metta a rischio il bilancio familiare.
Confronta i preventivi
Prima di accendere un mutuo è fondamentale confrontare più offerte per assicurarsi di ottenere le condizioni migliori. Ecco alcuni passi da seguire:
- Raccogliere diverse offerte: non limitarsi a una sola banca o istituto finanziario. Più preventivi si hanno, più facile sarà trovare la migliore offerta.
- Considerare diversi tipi di tasso: esplorare le opzioni tra tasso fisso, variabile o misto.
- Utilizzare strumenti online: esistono calcolatori e comparatori che possono fornire contemporaneamente preventivi tra diverse banche in maniera semplice e gratuita.
- Valutare tutti gli aspetti: oltre al tasso di interesse, considerare anche spese accessorie, flessibilità del mutuo, possibilità di estinzione anticipata e altri fattori.
Ricorda di controllare il TAEG
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indicatore chiave nella scelta di un mutuo. Rappresenta l’esatto costo del finanziamento, esprimendo in termini percentuali il costo complessivo su base annua.
Elementi inclusi nel TAEG:
- Spese di istruttoria.
- Spese di apertura pratica.
- Spese di incasso delle rate.
- Spese assicurative obbligatorie.
- Eventuale compenso per intermediario.
- Costi delle polizze assicurative necessarie.
- Oneri fiscali (ad es. imposta di bollo).
Elementi esclusi:
- Oneri notarili per finanziamenti garantiti da ipoteca.
Il TAEG deve essere sempre presente nei documenti ufficiali e rappresenta uno strumento fondamentale per confrontare diverse offerte di mutuo.
La disciplina di tutela dei consumatori
Quando si parla di mutui, è essenziale conoscere le leggi e i regolamenti che tutelano i consumatori. Questi strumenti sono stati creati per garantire trasparenza e correttezza nelle trattative tra banche e cittadini:
- PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato):
- Cos’è: un documento che le banche devono fornire al consumatore prima di stipulare un contratto di mutuo.
- Funzione: presenta tutte le informazioni rilevanti sul mutuo in uno schema standardizzato, facilitando il confronto tra le diverse offerte.
- Vantaggi: consente di paragonare le offerte di mutuo di diverse banche in modo semplice e veloce.
- Periodo di riflessione:
- Durata: Almeno 7 giorni.
- Finalità: dà al consumatore il tempo di confrontare diverse offerte e prendere una decisione ponderata.
- Dettagli: durante questo periodo, l’offerta rimane vincolante per la banca, ma il consumatore può accettare l’offerta in qualsiasi momento.
- DL Mutui:
- Cos’è: una normativa che regola la concessione dei mutui.
- Vantaggi: garantisce al consumatore un periodo di riflessione e introduce misure di tutela aggiuntive.
Attenzione alle clausole
Le clausole di un contratto di mutuo possono nascondere insidie. Ecco alcune delle più comuni da monitorare:
- Clausole Floor:
- Cos’è: una clausola che stabilisce un tasso di interesse minimo, indipendentemente dal tasso di riferimento.
- Perché è importante: con tassi di interesse bassi, una clausola floor potrebbe impedire di beneficiare di tassi particolarmente vantaggiosi.
- Pratiche di commercializzazione abbinata:
- Esempi: assicurazioni o altri prodotti finanziari offerti insieme al mutuo.
- Dettagli: in alcune circostanze, queste pratiche sono vietate dalla legge. È essenziale verificare la presenza di tali offerte e valutare se sono obbligatorie o facoltative.
- Patto marciano:
- Cos’è: un accordo che consente alla banca di vendere l’immobile in caso di inadempimento protrattosi oltre i 18 mesi.
- Dettagli: prima di accettare un patto marciano, è importante comprendere le implicazioni e, se necessario, consultare un professionista di fiducia.
Gli obblighi dell’intermediario
L’intermediario del credito svolge un ruolo fondamentale nel processo di richiesta di un mutuo. Agisce come un ponte tra il richiedente del mutuo e l’istituto di credito. Di conseguenza, è soggetto a una serie di obblighi di trasparenza e informazione nei confronti del consumatore. Vediamo in dettaglio quali sono:
- Informazioni chiare e trasparenti: l’intermediario deve fornire tutte le informazioni relative al mutuo in modo chiaro e comprensibile. Deve evitare termini tecnici complessi e assicurarsi che il cliente comprenda pienamente le condizioni del mutuo.
- Consegna su supporto durevole: tutte le informazioni fornite al cliente, compreso l’offerta di mutuo, devono essere consegnate su un supporto durevole (es. documento cartaceo o email).
- Obbligo di avviso: l’intermediario deve informare il cliente se opera in esclusiva con uno o più finanziatori o se presta servizi di consulenza. Inoltre, deve comunicare l’esistenza e l’eventuale importo di commissioni o altre somme che il finanziatore o terzi dovranno versargli.
- Informazioni sui costi: il cliente ha il diritto di sapere quanto dovrà pagare all’intermediario per i suoi servizi. L’intermediario deve quindi fornire dettagli sul suo compenso, se previsto.
Verifica le spese del mutuo
Le spese del mutuo rappresentano un elemento cruciale nella decisione di quale offerta accettare. Ecco alcuni aspetti da considerare:
- Spese di istruttoria: queste spese coprono i costi di apertura della pratica e delle formalità necessarie. È essenziale chiedere l’esatto ammontare di queste spese, in quanto possono variare notevolmente tra le diverse banche.
- Costi accessori: oltre alle spese di istruttoria, ci possono essere altri costi associati al mutuo, come le spese notarili, le spese di perizia e le commissioni di intermediazione.
- TAN e TAEG: Il TAN (Tasso Annuo Nominale) rappresenta il tasso di interesse del mutuo, mentre il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutte le spese associate al mutuo. È importante confrontare entrambi i tassi quando si valutano diverse offerte.
Piano di ammortamento
Il piano di ammortamento fornisce una panoramica dettagliata di come verrà rimborsato il mutuo:
- Rata mensile: indica l’importo che il cliente dovrà pagare ogni mese. È composta da una quota capitale e una quota interessi.
- Durata del mutuo: il numero totale di mesi o anni durante i quali il cliente dovrà pagare le rate.
- Tabella di ammortamento: fornisce una descrizione dettagliata di ogni singola rata, mostrando come varia la quota di capitale e interessi nel tempo.
Rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione permette al cliente di modificare le condizioni del suo mutuo:
- Motivi per la rinegoziazione: può essere utile in caso di variazioni dei tassi di interesse o se la situazione finanziaria del cliente cambia.
- Surroga del mutuo: il cliente può decidere di trasferire il suo mutuo da una banca all’altra senza costi aggiuntivi.
- Costi e condizioni: è importante valutare attentamente le condizioni offerte dalla nuova banca e assicurarsi che la rinegoziazione porti effettivamente a condizioni più vantaggiose.
Ricordiamo che il cliente ha il diritto di rinegoziare il mutuo in qualsiasi momento, e non possono essere applicate penali o spese per la surroga.
FAQ (domande e risposte)
Gli errori da non fare prima di chiedere un mutuo
Prima di richiedere un mutuo, è fondamentale fare le proprie ricerche e valutazioni. Uno degli errori più comuni riguarda la scelta del tasso di interesse. È essenziale valutare se un tasso fisso o variabile sia più adatto alle proprie esigenze personali, economiche e familiari. Il tasso fisso, pur essendo leggermente più alto, offre la certezza dell’importo da pagare, mentre il tasso variabile, sebbene possa essere inizialmente più conveniente, può variare nel tempo, rendendo l’importo delle rate incerto. Esistono soluzioni come il tasso misto o la fissazione di un CAP che cercano di bilanciare i vantaggi di entrambi.
Come scegliere il tasso di interesse adeguato per il mutuo
La scelta tra un tasso fisso e un tasso variabile dipende dalle proprie esigenze e dalla propria tolleranza al rischio. Se si preferisce avere certezza sull’importo delle rate per tutta la durata del mutuo, il tasso fisso potrebbe essere la scelta migliore. Al contrario, se si è disposti a correre il rischio di variazioni nelle rate in cambio di un tasso inizialmente più basso, il tasso variabile potrebbe essere la scelta giusta.
Quanto può durare un mutuo
La durata di un mutuo può variare da 5 a 30 anni, ma alcune banche offrono durate anche maggiori, fino a 40 o 50 anni. La scelta della durata dovrebbe essere proporzionale all’importo del finanziamento richiesto e alle proprie capacità di rimborso.
Perché è importante confrontare i preventivi di mutuo
Confrontare i preventivi di diversi fornitori permette di avere una visione chiara delle diverse opzioni disponibili sul mercato. Questo può aiutare a identificare l’offerta più conveniente e adatta alle proprie esigenze. Esistono strumenti online che facilitano questo confronto, fornendo preventivi da diverse banche in modo semplice e gratuito.
Cosa indica il TAEG nel contratto di mutuo
Il TAEG, o Tasso Annuo Effettivo Globale, è un indice che indica l’esatto costo del finanziamento. Esprime il costo complessivo del mutuo, comprensivo di tutti gli oneri accessori come spese di istruttoria, apertura pratica, incasso delle rate, assicurazioni obbligatorie e oneri fiscali. Il TAEG permette di avere una visione chiara del costo reale del mutuo e di confrontare diverse offerte in modo oggettivo.
Come si proteggono i consumatori nel settore dei mutui
Per proteggere i consumatori, le banche sono tenute a fornire informazioni chiare e trasparenti. Devono presentare il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), uno schema standardizzato che facilita il confronto tra le diverse offerte. Inoltre, è previsto un periodo di riflessione di almeno 7 giorni in cui l’offerta rimane vincolante per il finanziatore, ma il consumatore può decidere se accettarla o meno. È importante anche prestare attenzione alle clausole del contratto, come le Clausole Floor, e alle pratiche di commercializzazione.
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