Imu prima casa, serve la residenza per evitare di pagare le imposte sull’abitazione principale o ci sono delle alternative? (scopri le ultime notizie sul fisco e sulle tasse e poi leggi su Telegram tutte le news sui pagamenti dell’Inps. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp e nel gruppo Facebook. Seguici anche su su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).
INDICE
- Imu prima casa, la residenza entro 18 mesi (prima casa)
- Imu prima casa, come funziona con la residenza
- Imu prima casa, forza maggiore
- Imu prima casa, gli altri casi
- Imu prima casa, coniugi
- Imu prima casa, chi paga sempre
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La questione si pone in particolare quando per un motivo qualsiasi la residenza nell’abitazione principale è temporaneamente impedita (come per i lavori di ristrutturazione) e quindi non è ancora possibile trasferire lì la residenza.
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Ebbene, in questi casi cosa accade? Si può non versare l’Imu o vale la regola della residenza obbligatoria nell’abitazione principale per evitare di pagare l’imposta?
Vediamo insieme.
Potrebbe interessarti sapere chi non paga l’Imu nel 2023 secondo la legge di Bilancio; in un altro post ci siamo interessati al possibile pagamento a rate di Imu e Tari; e infine c’è un approfondimento sulla doppia Imu a giugno 2023: cosa significa e come funziona.
Imu prima casa, la residenza entro 18 mesi (prima casa)
La normativa ha imposto dei limiti temporali per le agevolazioni prima casa. Infatti i benefici fiscali restano in vigore se il trasferimento nell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa viene rinviato per un periodo non superiore ai 18 mesi. Ma a una condizione: che il mancato trasferimento della residenza sia stato causato da “forza maggiore”.
Qual è questa forza maggiore? Un esempio classico (già accennato):
nell’immobile sono in corso lavori di ristrutturazione per una temporanea inagibilità.
I 18 mesi, è bene ricordarlo, iniziano a decorrere dalla data del rogito. E questo vale sia in caso di opere di ristrutturazione o di costruzione.
Ma è altrettanto utile sapere che questi termini sono stati sospesi per l’emergenza Covid. Avrebbero dovuto scadere a marzo, sono stati prorogati fino a ottobre con l’ultimo decreto Milleproroghe (sarà approvato in queste ore).
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Imu prima casa, come funziona con la residenza
Per l’Imu il discorso è invece diverso. La legge è piuttosto chiara, già nella determinazione di abitazione principale. Nella norma viene definito così «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.»
Il che vuol dire che fino a quando non sarà effettivo il trasferimento di residenza l’Imu dovrà essere pagata con le aliquote che sono state decise dal Comune e con i codici tributo stabiliti. Il motivo è ovvio: fino a quando non si perfeziona il trasferimento l’immobile sarà considerato una seconda casa.
Per essere più chiari, ricordiamo che non basta trasferire la residenza, è necessario che quell’abitazione diventi la dimora abituale del contribuente.
Queste disposizioni sono state stabilite (a proposito di esenzione dell’Imu) dall’articolo 8 del decreto legislativo numero 504 del 1992.
E quindi – come ha ribadito la Cassazione civile (sesta sezione, ordinanza numero 21873 del 9 ottobre 2020) – «è necessario che, in riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare non solo vi dimorino stabilmente, ma vi risiedano anche anagraficamente, conformemente alla natura di stretta interpretazione delle norme agevolative».
Imu prima casa, forza maggiore
E se il trasferimento della residenza non è stato possibile per cause di forza maggiore? In pratica se si riesce a dimostrare che l’immobile acquistato non è ancora abitazione principale per almeno una di queste condizioni:
- l’imprevedibilità dell’evento che non ha permesso il trasferimento di residenza;
- l’oggettivo impedimento a non trasferire la residenza in quell’immobile;
- la non imputabilità a condotta negligente da parte del contribuente;
- la scoperta dell’impedimento solo dopo l’acquisto.
Se accade ed è, appunto, possibile dimostrare anche con una adeguata documentazione l’impossibilità di trasferirsi a causa di un evento imprevedibile, il contribuente può chiedere al Comune una deroga con l’applicazione dell’esenzione.
In caso di un rigetto da parte dell’ente locale si potrà comunque presentare ricorso all’autorità competente.
Imu prima casa, gli altri casi
Se si esce fuori dalla condizioni di “impedimento imprevedibile e non imputabile”, il proprietario dell’immobile, in assenza della residenza e della dimora abituale, dovrà pagare l’Imu.
È chiaro quindi che chi dà in locazione la prima casa dovrà pagare l’Imu (anche se a sua volta è in una casa dove paga l’affitto). Proprio come se fosse una seconda abitazione.
Si può avere comunque una riduzione del 50 per cento sulla base imponibile dell’Imu, se l’appartamento viene ceduto in comodato a parenti in linea retta (genitori o figli).
In quest’ultimo caso, devono però essere rispettate determinate condizioni:
- il contratto deve essere registrato;
- il comodatario deve usare l’appartamento come abitazione principale;
- il proprietario deve avere la residenza nello stesso Comune dove è situato l’immobile che è stato concesso in comodato.
Imu prima casa, coniugi
Negli ultimi mesi è arrivata una sentenza importante della Corte Costituzionale. Riguarda i coniugi che abitano in immobili di proprietà diversi, entrambi utilizzati quindi come prima casa. La normativa prevedeva che in uno dei due fosse pagata l’Imu. La Consulta ha stabilito che quella regola era discriminatoria nei confronti delle coppie sposate a vantaggio delle coppie di fatto. La doppia residenza dei coniugi è dunque ammessa, così come la possibilità, di conseguenza, di non pagare l’Imu in nessuno dei due immobili di proprietà. Ma a una condizione: deve essere rispettato oltre al principio della residenza anche quello della dimora abituale.
Imu prima casa, chi paga sempre
L’Imu sulla prima casa deve invece essere pagata sempre dai proprietari di immobili di lusso. Sono quelli che ricadono in queste categorie catastali:
- A1, case signorili;
- A8, ville;
- A9, castelli.
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