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Ipoteca volontaria, come funziona

Scopri come funziona l’ipoteca volontaria, le caratteristiche e gli eventuali rischi.

di The Wam

Luglio 2023

Cos’è, come funziona e quali sono le caratteristiche dell’ipoteca volontaria, quali sono gli eventuali rischi per chi la sottoscrive, quanto dura e quando e come è possibile cancellarla. (scopri le ultime notizie su bonus, Rdc e assegno unico, su Invalidità e Legge 104, sui mutui, sul fisco, sulle offerte di lavoro e i concorsi attivi. Leggile gratis su WhatsApp, Telegram e Facebook).

Cosa si intende per ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria è una forma di ipoteca che, come suggerisce il nome, nasce dalla libera volontà delle parti.

Il debitore offre come garanzia un immobile di proprietà. Può anche accadere che l’ipoteca venga offerta su un immobile per garantire il debito di un terzo.

L’ipoteca volontaria è il tipo di ipoteca più comune e viene generalmente utilizzato come garanzia per un mutuo.

La concessione di un’ipoteca volontaria avviene tramite un contratto unilaterale, che può essere un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o un atto accertato giudizialmente.

Come si costituisce l’ipoteca volontaria

La costituzione dell’ipoteca volontaria avviene dunque tramite un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o un atto accertato giudizialmente. Questi documenti devono essere iscritti nei registri immobiliari. Per iscrivere un’ipoteca volontaria, è necessario presentare al direttore dei registri immobiliari:

  1. Il titolo costitutivo dell’ipoteca, che può essere l’atto o il contratto di concessione dell’ipoteca stessa, in originale o in copia autenticata se depositato in un pubblico archivio o tra gli atti di un notaio.
  2. Una nota di iscrizione, che deve contenere i dati anagrafici del debitore, i dati dell’immobile, il domicilio scelto dal creditore e la somma per la quale viene iscritta l’ipoteca.

Durata

La durata dell’ipoteca volontaria varia a seconda dei casi. L’ipoteca rimane valida fino a quando non si estingue il debito garantito.

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È importante notare che l’ipoteca può essere cancellata in qualsiasi momento su richiesta del debitore o del creditore, a condizione che il debitore abbia estinto il debito.

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Chi la può concedere

L’ipoteca volontaria è un diritto reale che può essere concesso sia dal debitore che da un terzo.

Nel primo caso, l’individuo che ha contratto un debito mette a disposizione del creditore un proprio bene immobile come garanzia.

Nel secondo caso, un soggetto garantisce un debito altrui concedendo un’ipoteca su un proprio bene. Una volta che il creditore è stato soddisfatto, il terzo avrà diritto di regresso nei confronti del debitore.

Secondo l’art. 2822 del Codice Civile, se l’ipoteca volontaria viene concessa su un bene che non fa parte del patrimonio del concedente, l’iscrizione sarà valida solo dal momento dell’acquisto di tale bene da parte del concedente.

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Cancellazione dell’ipoteca volontaria

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere richiesta dal debitore o dal creditore. Il procedimento per la cancellazione dell’ipoteca prevede la presentazione di una domanda di cancellazione al direttore dell’ufficio dei registri immobiliari.

È necessario presentare la documentazione appropriata per confermare che il debito garantito è stato estinto.

Estinzione dell’ipoteca volontaria

Quando si verifica una delle molteplici cause di estinzione dell’ipoteca, si ha quindi diritto a richiederne la cancellazione. Tra queste cause, ricordiamo:

La richiesta di cancellazione di per sé non comporta costi, ad eccezione di quelli previsti dal notaio incaricato per l’operazione necessaria alla sua realizzazione.

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Differenze tra ipoteca volontaria e ipoteca giudiziale

L’ipoteca volontaria differisce significativamente dall’ipoteca giudiziale. Mentre l’ipoteca volontaria nasce da un accordo tra debitore e creditore, l’ipoteca giudiziale viene iscritta su un immobile del debitore a seguito di un provvedimento giudiziale definitivo, noto come titolo esecutivo.

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Un esempio di titolo esecutivo potrebbe essere una sentenza definitiva o un decreto ingiuntivo non più opponibile.

Ipoteca volontaria e pignoramento

Bisogna sottolineare che l’ipoteca volontaria garantisce il credito, ma non costituisce un titolo per agire in pignoramento sul bene del debitore. Per ottenere il pignoramento, il creditore deve munirsi di un titolo esecutivo, come un decreto ingiuntivo.

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Rinnovo dell’ipoteca volontaria

Per rinnovare l’ipoteca volontaria, il creditore deve presentare una nota al direttore dei servizi immobiliari. Questa nota, che può anche essere presentata per via telematica, deve essere conforme a quella della precedente iscrizione e indicare l’intento di rinnovare l’iscrizione originaria.

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Cosa può rendere invalida un’ipoteca volontaria

Un’ipoteca volontaria può essere considerata nulla se ci sono vizi nella nota di iscrizione o nel titolo costitutivo dell’ipoteca. Questi vizi possono includere informazioni errate o mancanti, o se l’organo che ha proceduto all’iscrizione è incompetente.

Ipoteca volontaria per altri scopi

L’ipoteca volontaria può essere costituita anche per garantire il buon soddisfacimento di un credito. Ad esempio, un debitore potrebbe concordare con un terzo soggetto (ad esempio, una banca o un’assicurazione) una fideiussione a favore del creditore.

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L’azione revocatoria interviene quando la concessione di ipoteca volontaria a favore di un terzo è lesiva delle ragioni del creditore. Il creditore deve essere in grado di dimostrare di aver subito un pregiudizio da parte dell’atto di cui si chiede la revoca. Inoltre, è necessario che il debitore fosse consapevole di tale pregiudizio.

Conclusione

Prima di concludere, ricordiamo l’importanza di chiarire la natura, la fonte e il presupposto del credito quando si presta del denaro. Una scrittura privata in cui il debitore riconosce il proprio debito potrebbe risultare troppo generica. Sarebbe quindi opportuno redigere una scrittura che specifichi la natura, la fonte e i presupposti del credito, legittimandolo in tutti i suoi aspetti e indicando con precisione l’ammontare del credito, presente e futuro.

L’ipoteca volontaria è un ottimo strumento per difendere il proprio patrimonio, ma non è semplice da costituire e richiede un’attenzione particolare per ogni suo aspetto.

Ipoteca volontaria, come funziona
Nella foto una coppia sottoscrive una ipoteca volontaria per l’acquisto di una casa.

Faq (domande e risposte)

Chi può cancellare l’ipoteca volontaria?

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere richiesta dal debitore o dal creditore. Questa operazione viene svolta a seguito del pagamento totale del debito garantito da tale ipoteca. Il procedimento per la cancellazione prevede la presentazione di una domanda di cancellazione al direttore dell’ufficio dei registri immobiliari.

Cosa accade se il debitore non riesce a estinguere il debito?

Se il debitore non è in grado di estinguere il debito, il creditore ha il diritto di avviare una procedura di esecuzione forzata sull’immobile soggetto a ipoteca per recuperare la somma dovuta. Questo significa che l’immobile può essere venduto all’asta e il ricavato utilizzato per ripagare il debito.

Posso costituire un’ipoteca volontaria su un immobile non di mia proprietà?

Sì, è possibile costituire un’ipoteca volontaria su un immobile non di propria proprietà. Tuttavia, è necessario che il proprietario dell’immobile accetti la costituzione dell’ipoteca e firme l’atto o il contratto di concessione dell’ipoteca.

Posso costituire un’ipoteca volontaria per garantire il debito di un terzo?

Sì, è possibile costituire un’ipoteca volontaria per garantire il debito di un terzo. In questo caso, l’ipoteca viene concessa da una persona (il datore) per garantire il debito di un’altra persona (il debitore).

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