Mutui, sale il tasso fisso: effetti sulla rata

Mutui, sale il tasso fisso: effetti sulla rata mensile e sulla concessione dei mutui agevolati, sono di fatto bloccate anche le surroghe. Al momento conviene di più il tasso variabile, ma è un rischio. Si rischia di bloccare il mercato immobiliare dopo due anni di boom a meno che non inizino a calare i prezzi degli appartamenti. Una simulazione di mutuo per l'acquisto a 20 o 30 anni di un immobile di 300mila euro.

5' di lettura

Mutui, sale il tasso fisso: e gli effetti sulla rata iniziano a suscitare allarme per il mercato immobiliare, vediamo cosa sta succedendo e quali sono le prospettive. (scopri le ultime notizie su mutui e prestiti. Leggi su Telegram tutte le news sulla finanza personale. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp, nel gruppo Telegram e nel gruppo Facebook. Scrivi su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

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Mutui, sale il tasso fisso: i numeri

Mutui, sale il tasso fino, questi sono i numeri: solo nell’ultimo mese i finanziamenti a tasso fisso sono incrementati di mezzo punto. Ovvero di 120 centesimi. Per il tasso variabile l’aumento è invece meno accentuato: 20 centesimi, sia rispetto all’inizio dell’anno, sia nel confronto con lo scorso anno.

Come mai questa differenza?

Gli aumenti sono causati dall’andamento di quei parametri che sono il riferimento per la valutazione dei mutui.

Vediamo quali sono stati gli aumenti dell’Eurirs (tassi fissi) a fine aprile:

  • mutuo durata 20 anni: fino all’1,80%;
  • mutuo durata 30 anni: fino all1,50%.

Quando decade un prestito non pagato?

L’Euribor (tassi variabili), resta ancora in zona negativa (-0,50%). Le banche nel frattempo continuano ad applicare spread più bassi per i tassi fissi. In questo modo contengono parzialmente gli effetti dell’aumento. Ma fino a quando?

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Mutui, sale il tasso fisso: conseguenze

In un quadro del genere, vediamo quali sono le conseguenza per chi decide di contrarre un mutuo e cosa è importante sapere in questa delicata fase.

Partiamo dalle conseguenze.

La prima e più evidente è un consistente rallentamento delle compravendite, che negli ultimi due anni aveva conosciuto un improvviso e benefico boom, anche grazie al mutuo giovani (quello per l’under 36).

Mutui, sale il tasso fisso: soglia limite

C’è un limite, una soglia da non superare per i mutui ordinari. Quel limite è generalmente fissato al 3%. Se si va oltre e non c’è un contemporaneo livellamento dei prezzi, il mercato delle vendite rischia di bloccarsi. Ovvero: diventa meno conveniente come investimento.

Ma non è tutto.

Mutui, sale il tasso fisso: mutuo giovani

L’aumento del tasso fisso ha reso impossibile l’erogazione dei finanziamenti per gli under 36 che dovrebbero essere agevolati. Ovvero, con i numeri attuali la concessione di questi prestiti è tecnicamente impraticabile.

Il motivo? I tassi, anche se agevolati, sono più alti del massimo stabilito dalle norme. Ricordiamo che per il mutuo giovani non avrebbero potuto essere più alti dell’1,92%.

E anche questo rischia di imporre uno stop al mercato immobiliare.

Mutui, sale il tasso fisso: surroghe

Ma le conseguenze negative non sono finite: sono scomparse anche le surroghe, il tasso del nuovo mutuo è inevitabilmente maggiore rispetto a quello che il debitore ha contratto in precedenza.

Insomma, un piccolo terremoto per i mutui e il mercato immobiliare. Ma non è una sorpresa: l’inflazione ha ripreso a correre da mesi. La guerra in Ucraina e l’esplosione dei costi energetici ha accelerato quella tendenza.

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Mutui, sale il tasso fisso: calcolo mutuo a 30 e 20 anni

Il sito mutuiOnline.it ha effettuato delle proiezioni per calcolare l’attuale costo più basso e il costo medio degli attuali mutui a 20 o 30 anni (che sono le durate più diffuse per questo tipo di finanziamento).

Questi mutui sono stati calcolari considerando l’Ltv (il rapporto tra il prestito e il valore della garanzia, che è spesso costituita dalla stessa abitazione che si va ad acquistare). L’Ltv, per capirci, è considerato dalle banche uno degli indicatori più rilevanti ai fini del calcolo del prezzo del mutuo.

La simulazione riguarda l’acquisto di un immobile da 300mila euro con Ltv 60mila, ovvero il mutuo è di 180mila euro (il ragionamento è applicabile anche per abitazioni da 400mila euro, con un mutuo da 240mila, o da 200mila euro, con un mutuo da 120mila: variano in proporzione).

E quindi:

  • mutuo da 180mila euro a 20 anni a tasso fisso;
  • migliori condizioni di mercato: 916 euro al mese;
  • medie condizioni di mercato: 934 euro al mese.
  • A tasso variabile le rate oscillano invece tra 806 e 812 euro.

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Vediamo un’altra simulazione:

  • mutuo da 180mila euro a 30 anni a tasso fisso;
  • migliori condizioni di mercato: 672 euro;
  • media condizioni di mercato: 702 euro.
  • A tasso variabile le rate oscillano tra 563 e 567 euro.

Mutui, sale il tasso fisso: tasso variabile?

Direte, che dubbio c’è scegliamo il tasso variabile. Potrebbe non essere una buona idea. Anche perché – come lasciano supporre tutti gli indicatori – anche l’Euribor da fine anno inizierà a risalire e con le complesse situazioni economiche e geopolitiche l’aumento potrebbe essere imprevedibile e soprattutto costante.

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