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Mutuo prima casa: requisiti ed esempi

Quali sono i requisiti per un mutuo per la prima casa? Scopriamolo insieme e vediamo anche le possibili agevolazioni.

di Alda Moleti

Luglio 2023

Nell’articolo di oggi vedremo quali sono i requisiti per un mutuo per la prima casa (scopri le ultime notizie su bonus, Rdc e assegno unico, su Invalidità e Legge 104, sui mutui, sul fisco, sulle offerte di lavoro e i concorsi attivi. Leggile gratis su WhatsApp, Telegram e Facebook).

Che cos’è il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa rappresenta una particolare forma di prestito ipotecario, rivolto a coloro che non possiedono ancora un immobile e desiderano ottenere il capitale necessario per l’acquisto di una casa.

Tramite il mutuo si instaura un contratto tra due parti: il mutuante, ovvero la banca o l’istituto di credito che eroga il finanziamento, fornisce al mutuatario, colui che riceve il prestito, una somma di denaro concordata.

All’interno del contratto di mutuo vengono stabilite le modalità e i tempi di restituzione del prestito, generalmente compresi tra 10 e 20 anni, talvolta anche fino a un massimo di 30 anni. È inoltre calcolato il tasso di interesse dovuto da chi contrae il mutuo, che rappresenta il guadagno economico della banca derivante dal contratto stipulato.

L’acquisto di una prima casa permette anche di sfruttare alcune agevolazioni fiscali, che consistono in una riduzione delle imposte e una detrazione Irpef sui costi degli interessi del mutuo.

Per accedere a un mutuo prima casa è necessario soddisfare determinati requisiti, suddivisi principalmente in due categorie: requisiti che riguardano l’immobile e requisiti di reddito e anagrafici che riguardano il mutuatario.

Inoltre, è indispensabile fornire tutta la documentazione necessaria per le verifiche richieste dall’istituto di credito scelto.

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Quali requisiti deve avere chi richiede il mutuo?

Per avere un mutuo prima casa ci voglio una serie di requisiti, soprattutto economici, da cui dipende anche l’importo del prestito che si può richiedere.

Un mutuo, teoricamente, può arrivare fino all’80% del valore dell’immobile. In altre parole, considerando l’acquisto di una casa dal valore di 100.000 euro, la banca non potrà concedere più di 80.000 euro.

Tuttavia, il fattore determinante per stabilire l’importo massimo del prestito è il reddito del richiedente. Di solito, le banche non concedono mutui con rate mensili superiori a un terzo del reddito del richiedente.

Nella realtà pratica, se, ad esempio, si guadagnano 1.500 euro netti al mese, è difficile ottenere un finanziamento in cui la rata mensile superi i 400/500 euro circa.

Tuttavia, è possibile aumentare l’importo finanziabile con l’aggiunta di garanzie supplementari. Ad esempio, un parente può garantire per il richiedente, impegnandosi a coprire eventuali pagamenti delle rate nel caso in cui il contraente non possa farlo.

Quali requisiti deve avere l’immobile per essere considerato “prima casa”?

I requisiti che rendono un immobile una prima casa non influiscono tanto sulla stipula del mutuo, dove il fattore determinate è il reddito del mutuatario, quanto sulla possibilità di sfruttare alcune agevolazioni.

Queste agevolazioni non solo riducono le imposte di registro, catastali e ipotecarie, ma permettono di ottenere una detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi del mutuo.

La “prima casa” rappresenta la residenza principale del compratore situata in un determinato Comune, dove lui e il suo nucleo familiare devono trasferirsi per usufruire dei benefici fiscali legati a questa pratica.

Innanzitutto, è fondamentale non essere già proprietari di un immobile con residenza nel medesimo Comune in cui si acquista la nuova proprietà. Allo stesso modo, non bisogna essere titolari di diritti di uso o usufrutto di altre proprietà nello stesso Comune.

Un altro aspetto cruciale è il trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile acquistato. È essenziale effettuare il cambio di residenza entro 18 mesi dall’acquisto e non essere proprietari di altre abitazioni nel territorio nazionale acquistate con agevolazioni simili.

Elenco dei requisiti perché un immobile sia considerato “prima casa”

Riassumendo, ecco le condizioni che rendono un immobile una prima casa e per cui si ha diritto alle agevolazioni, così come indicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate:

Elenco delle agevolazioni per chi stipula un mutuo prima casa

Chi acquista una prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni, che sono diverse se alla vendita si applica o meno l’Iva.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

Infine, se l’acquisto dell’immobile avviene mediante la stipula di un mutuo prima casa al mutuatario spetta una detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi.

Requisiti-per-un-mutuo-per-la-prima-casa-agenzia
In foto, lo screen della pagina delle agevolazioni prima casa sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quali documenti servono per stipulare un mutuo prima casa?

Per provare di possedere i requisiti per la stipula di un mutuo prima casa, il mutuatario dovrà fornire alla banca questa documentazione:

Esempio di calcolo del mutuo prima casa

Esempio di calcolo dell’importo massimo del prestito

Adesso, proveremo a fare un esempio pratico per vedere quali sono i requisiti, soprattutto quelli reddituali, richiesti per la stipula di un mutuo prima casa.

Immaginiamo una persona di 40 anni, con un lavoro a tempo indeterminato e una busta paga da 1.500 euro netti al mese, che vuole stipulare un mutuo allo scopo di acquistare di una prima casa con un valore di listino di 100.000 euro.

Tenendo conto che il mutuo non può superare l’80% del valore dell’immobile, il mutuatario dovrà prima di tutto avere pronto in contanti, come anticipo, almeno il 20% restante. Nel nostro caso dovrà avere almeno 20.000 euro (= 20% di 100.000 euro) in contanti di anticipo.

Immaginiamo di stipulare un mutuo con un tasso fisso d’interesse pari al 3,95% all’anno, che è una percentuale realistica nella nostra simulazione. Per avere un mutuo prima casa del valore di 80.000 euro, il nostro contraente dovrà stipulare almeno un mutuo a 20 anni, dove una rata del prestito è di circa 470 euro al mese, tenendo conto di tutte le spese.

Se infatti consideriamo che il nostro mutuatario ha una busta paga di 1.500 euro, non ha i requisiti per pagare una rata che superi i 500 euro. La rata del mutuo non può infatti superare di un terzo lo stipendio netto del lavoratore.

Esempio di calcolo della detrazione Irperf sul mutuo prima casa

Tra le agevolazioni fiscali per chi compra una prima casa è prevista la possibilità di ottenere una detrazione Irpef del 19% per le spese relative agli interessi del mutuo, applicabile alle spesa massima di 4.000 euro.

Si faccia attenzione al fatto che per sfruttare questa particolare agevolazione la prima casa deve essere anche adibita ad abitazione principale del nucleo familiare.

In pratica, immaginiamo che una persona abbia stipulato un mutuo, pagando all’anno un totale di 6.000 euro di interessi alla banca.

Ogni anno le spese relative agli interessi del mutuo vengono inserite nella dichiarazione dei redditi e il mutuatario ottiene uno sconto sull’Irpef da pagare pari al 19% di questa spesa. Il 19% di detrazione può applicarsi, in ogni caso, solo alla somma massima di 4.000 euro.

Nel nostro esempio il mutuatario paga all’anno 6.000 euro di interessi passivi, quindi in totale nel corso dell’anno la spesa supera i 4.000 euro. Poiché la detrazione del 19% sul mutuo prima casa può essere applicata solo ad una spesa massima di 4.000 euro, il mutuatario otterrà come sconto sulle imposte il 19% di 4.000 euro, cioè di 760 euro.

FAQ: Domande e risposte sul mutuo

Cosa significa rinegoziare un mutuo?

La rinegoziazione del mutuo è un processo che permette di modificare le condizioni del contratto con l’istituto di credito che ha erogato il prestito. Questa operazione, di norma, non comporta alcun costo ed è uno strumento strategico per evitare che gli oneri finanziari diventino insostenibili. Gli aspetti del contratto che possono essere soggetti a rinegoziazione includono il tasso di interesse e lo spread, la durata del contratto, e il tipo di contratto.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surrogazione del mutuo, o surroga del mutuo, rappresenta l’opportunità di trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro, rinegoziando nello stesso tempo anche le condizioni. Il vantaggio principale della surroga è che permette di beneficiare di nuove condizioni del mutuo senza sostenere alcun costo. Infatti, il trasferimento del mutuo è gratuito e l’unica spesa che il debitore deve sostenere è il pagamento di una tassa ipotecaria.

Come posso ridurre la rata del mio mutuo?

Ci sono diverse strategie per ridurre la rata del tuo mutuo. Potresti considerare la rinegoziazione del tuo mutuo con la tua banca, cambiando le condizioni del contratto in base alle tue esigenze finanziarie. Un’altra possibilità potrebbe essere la surroga del mutuo, che ti permette di trasferire il tuo mutuo a un altro istituto di credito, potenzialmente con condizioni migliori. Infine, potresti considerare il passaggio da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso, per avere maggior prevedibilità sui tuoi pagamenti mensili.

Come influiscono i tassi di interesse sul mio mutuo?

I tassi di interesse hanno un impatto significativo sul tuo mutuo. Se il tasso di interesse aumenta, anche la tua rata mensile potrebbe aumentare, specialmente se hai un mutuo a tasso variabile. Al contrario, se i tassi di interesse diminuiscono, la tua rata mensile potrebbe diminuire.

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