Permuta di casa, vediamo come funziona e se conviene

La permuta di casa è una delle più vantaggiose e meno utilizzate forme di compravendita immobiliare, vediamo quando si può fare e se conviene. C'è la permuta diretta, tra due privati, e quella tra un privato e un'impresa. Cosa si risparmia e perché potrebbe essere una buona soluzione.

5' di lettura

La permuta di casa, dare un immobile in cambio di un altro, non è una pratica molto diffusa. Eppure consente di avere dei discreti vantaggi.

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Probabilmente la difficoltà maggiore per concludere una operazione di questo tipo è quella di trovare persone che nello stesso tempo hanno obiettivi che si intrecciano:

  • il primo cerca di vendere casa per delle esigenze e ne vuole un’altra con determinate caratteristiche;
  • il secondo cerca una abitazione simile a quella che vuole cedere il primo e la sua abitazione attuale risponde alle necessità di quest’ultimo.

Permuta di casa: vantaggi reciproci

Chiaro che per andare a buon fine la permuta di casa i due, acquirente e venditore (ma in questo caso si sovrappongono), devono avere dei vantaggi reciproci. Ma non solo, il valore dei due immobili deve essere simile, anche per evitare che il conguaglio da versare per pareggiare la differenza non sia così elevato (che è uno dei punti di possibile complicazione della trattativa).

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Permuta di casa: criticità minime

Se si trova una buona combinazione, se cioè entrambi trovano vantaggiosa la permuta di casa, le criticità di questa compravendita sono minime. Al contrario gli aspetti positivi sono notevoli.

La prima cosa è che entrambi possono acquisire un bene senza la necessità di accendere un mutuo (e non è poco).

Permuta di casa: è pura senza passaggio di denaro

Questa pratica è disciplinata dall’articolo 1552 del codice civile.

Le norme sono simili a quelle della vendita ordinaria, anche se – come nello scambio alla pari – non è previsto alcun passaggio di denaro.

La permuta di casa viene definita pura quando lo scambio è tra due immobili che hanno più o meno lo stesso valore non prevede appunto che uno dei due contraenti versi una somma di denaro.

Permuta di casa: se il valore degli immobili differisce

Se invece il valore tra i due immobili differisce. E cioè una delle due case vale 300.000 euro e l’altra 200.000, in questo caso è necessario che il proprietario della casa valutata meno colmi la differenza con un versamento di denaro.

La permuta di casa può essere di tre tipi:

  • tra soggetti privati, in questo caso è permuta diretta;
  • tra un privato e un’azienda (come una impresa edile), e in questo caso si chiama permuta in conto vendita. Può avvenire ad esempio quando una persona acquista una casa in costruzione e paga l’impresa con il suo vecchio appartamento;
  • tra due aziende: in questo caso tra soggetti giuridici che sono titolari di partita Iva.

Permuta di casa: quando fare attenzione

È chiaro che per portare a termine senza problemi una permuta di casa, i due immobili devono essere liberi da ipoteche e mutuo.

Se c’è un’ipoteca meglio non andare avanti, tutto rischia di complicarsi.

In presenza di un mutuo la questione è risolvibile (ma i tempi si allungano inevitabilmente): l’abitazione deve essere liberata dal vincolo delle rate che ancora devono essere versate alla banca che erogato il finanziamento.

Permuta di casa: se i due immobili hanno il mutuo

E se invece entrambi gli appartamenti hanno un mutuo acceso?

I percorsi possibili sono due:

  • il nuovo proprietario si accolla il mutuo sulla casa permutata (potrebbe essere un mutuo prima casa) ed estingue regolarmente le rate (seguendo il calendario dei versamenti che era già stato stabilito);
  • può anche accendere un mutuo nuovo che prende il posto di quello in corso (così facendo dovrà però accollarsi le spese per il finanziamento che si va a richiedere).

Permuta di casa: costi vantaggiosi

Avevamo detto dei vantaggi per la permuta di casa. E ci sono. I costi della permuta di casa sono molto inferiori a quelli sostenuti per un acquisto normale. C’è un solo atto notarile e le spese vanno sostenute dalle due parti.

Sono suddivise anche le imposte previste per questo tipo di transazione. Basta un solo documento per sancire l’avvenuta perdita di casa (e non quindi due compravendite separate).

Proprio per questo motivo anche le tasse sono calcolate su una sola transazione. C’è anche l’esenzione di bollo.

Permuta di casa: privato impresa

Quando la permuta di casa è tra un privato e un’impresa (quindi sottoposta all’Iva), le due cessioni avvengono contemporaneamente. L’imposta di registro verrà calcolata sulla cessione del privato cittadino, mentre l’azienda dovrà versare la tassa ipotecaria e l’imposta di registro catastale (600 euro).

Permuta di casa: tra due imprese

Queste sono invece le tasse da pagare quando l’operazione è portata a termine tra due imprese:

  • imposta di registro;
  • due imposte ipotecarie;
  • l’imposta di bollo;
  • le tasse ipotecarie;
  • tributi speciali catastali;
  • due catastali.

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