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Pignoramento e ipoteca: quando scattano esattamente

Come funzionano pignoramento e ipoteca? Scopriamolo insieme.

di Alda Moleti

Maggio 2024

In questo articolo vedremo quali sono le differenze tra pignoramento e ipoteca (scopri le ultime notizie su bonus, Rdc e assegno unico, su Invalidità e Legge 104, sui mutui, sul fisco, sulle offerte di lavoro e i concorsi attivi. Leggile gratis su WhatsApp, Telegram e Facebook).

Pignoramento e ipoteca: come funzionano?

Nel mondo degli investimenti immobiliari, due termini che spesso generano confusione e preoccupazione sono “ipoteca” e “pignoramento“. Sebbene questi concetti abbiano significati e conseguenze molto diversi, entrambi giocano ruoli cruciali nella compravendita di immobili.

Questa guida mira a spiegare in modo approfondito cosa rappresentano ipoteca e pignoramento, evidenziando le loro differenze fondamentali.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca rappresenta un diritto reale di garanzia che consente al creditore di richiedere l’espropriazione del bene ipotecato, per poi soddisfare il proprio credito attraverso il ricavato della vendita forzata, avendo la precedenza sugli altri creditori.

Tale diritto è regolamentato dall’articolo 2808 del codice civile e richiede un’iscrizione nei registri immobiliari presso la conservatoria del luogo in cui l’immobile è situato.

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In foto, lo screen del portale dell’agenzia delle Entrate dell’Ispezione ipotecaria online.

Quanti tipi di ipoteca esistono?

Le ipoteche possono essere classificate in tre categorie: legale, giudiziale e volontaria, ciascuna con caratteristiche specifiche.

L’ipoteca legale si instaura automaticamente per effetto della legge, senza la necessità di un accordo esplicito tra le parti. Questo tipo di ipoteca è previsto in determinate situazioni specificate dalla legge, ad esempio, a favore di chi ha prestato denaro per la costruzione o l’acquisto di un immobile (come nel caso dei finanziamenti per l’edilizia). La caratteristica principale dell’ipoteca legale è che la sua esistenza e la sua efficacia non dipendono dalla volontà delle parti coinvolte, ma scaturiscono automaticamente da specifiche disposizioni di legge.

L’ipoteca giudiziale deriva da un provvedimento giudiziario ed è spesso associata al riconoscimento di un diritto di credito in seguito a una sentenza. Questo tipo di ipoteca viene iscritta come conseguenza di una decisione giudiziaria che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro. L’iscrizione dell’ipoteca giudiziale serve a garantire al creditore, che ha ottenuto una sentenza favorevole, la possibilità di rivendicare il proprio credito attraverso l’espropriazione del bene ipotecato, nel caso in cui il debitore non adempia volontariamente alla sentenza.

L’ipoteca volontaria nasce da un accordo tra debitore e creditore, dove il debitore offre un suo bene immobile come garanzia per il rimborso di un debito o per l’adempimento di un obbligo.

Questo tipo di ipoteca è comune nelle operazioni di finanziamento, come i mutui ipotecari per l’acquisto di immobili. L’ipoteca volontaria deve essere formalizzata con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e successivamente iscritta nei registri immobiliari. La volontarietà di questa ipoteca deriva dall’accordo tra le parti, che decidono liberamente di costituire questa garanzia a favore del creditore.

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Che cos’è il pignoramento?

Il pignoramento segna l’inizio del processo di espropriazione forzata di un bene. È un procedimento giuridico attraverso il quale un creditore, in seguito all’inadempienza del debitore, ottiene dall’autorità giudiziaria il diritto di sequestrare beni appartenenti al debitore stesso. Questo atto serve a garantire che i beni sequestrati possano essere venduti all’asta, con l’obiettivo di recuperare il denaro dovuto.

Il processo può riguardare beni immobili, beni mobili o denaro e può essere avviato dopo che il creditore ha dimostrato l’insolvenza del debitore. Il pignoramento assicura quindi al creditore una via legale per il recupero forzato del credito.

Quanti tipi di pignoramento esistono?

I tipi di pignoramento presenti nel sistema giuridico italiano sono principalmente tre: pignoramento presso terzi, pignoramento immobiliare e pignoramento mobiliare, ciascuno con specifiche procedure e finalità.

Il pignoramento presso terzi è un’azione legale attraverso la quale il creditore si rivolge a un soggetto terzo che detiene somme o beni appartenenti al debitore, come ad esempio stipendi, pensioni o conti bancari. Questo tipo di pignoramento mira a soddisfare il credito direttamente attraverso ciò che il terzo deve al debitore. Per fare un esempio, nel caso del pignoramento del conto corrente, il “terzo” è la banca che detiene il denaro del debitore e ne versa una parte al creditore.

Il pignoramento immobiliare interessa i beni immobili del debitore, come case, appartamenti o terreni. Questa procedura si innesca quando il creditore intende recuperare il proprio credito attraverso la vendita all’asta dell’immobile pignorato. È una procedura complessa che prevede varie fasi, dalla notifica del pignoramento, alla valutazione dell’immobile, fino all’eventuale vendita all’asta.

Il pignoramento mobiliare, invece, si riferisce alla possibilità di pignorare beni mobili del debitore, quali autoveicoli, opere d’arte, gioielli o altri oggetti di valore. Questo tipo di pignoramento comporta il sequestro fisico dei beni, che successivamente possono essere venduti per soddisfare il debito. La procedura prevede l’intervento di un ufficiale giudiziario che procede con l’inventario e il sequestro dei beni da pignorare.

Cosa succede quando un immobile viene pignorato?

La vendita di un immobile pignorato rappresenta l’ultima fase del processo di espropriazione forzata, un procedimento attraverso il quale il creditore cerca di recuperare il credito non soddisfatto mediante la vendita all’asta dell’immobile del debitore. Questo processo si articola in diverse fasi, regolate da precise normative per assicurare trasparenza e giustizia per tutte le parti coinvolte.

Dopo che l’immobile è stato ufficialmente pignorato, il primo passo consiste nella sua valutazione, che viene effettuata da un esperto nominato dal tribunale. Questa valutazione ha lo scopo di stabilire un prezzo base per l’asta, assicurando che la vendita avvenga a un prezzo congruo che rifletta il valore di mercato dell’immobile.

Successivamente, viene fissata la data dell’asta e pubblicato un avviso di vendita, che fornisce tutte le informazioni necessarie riguardo l’immobile, comprese le modalità di partecipazione all’asta. Gli interessati possono presentare le loro offerte entro la data stabilita, seguendo le procedure indicate nell’avviso, che possono prevedere la partecipazione in presenza o tramite offerte telematiche, a seconda delle normative vigenti e delle disposizioni del tribunale.

Durante l’asta l’immobile viene assegnato al miglior offerente, ovvero chi presenta l’offerta più alta rispetto al prezzo base, rispettando i termini e le condizioni stabilite. Dopo l’aggiudicazione, l’acquirente è tenuto a versare il prezzo offerto entro i termini previsti, dopodiché viene formalizzato il trasferimento di proprietà mediante la registrazione dell’atto di vendita presso l’ufficio competente.

Quali sono le differenze tra ipoteca e pignoramento?

Tirando le somme, mentre l’ipoteca serve come misura preventiva di garanzia per il credito, il pignoramento rappresenta un’azione esecutiva diretta all’ottenimento forzato del pagamento. L’ipoteca può essere accordata volontariamente, ad esempio, nella stipula di un mutuo ipotecario, agendo come un avviso per il debitore di adempiere ai propri obblighi.

Al contrario, il pignoramento è un passo successivo, attuato quando il debitore non ha soddisfatto i propri debiti e mira alla vendita forzata del bene per recuperare il credito.

FAQ: Domande frequenti sul pignoramento immobiliare

Cos’è il pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare è una procedura legale che consente di ottenere il pagamento di un debito tramite la vendita forzata di un immobile di proprietà del debitore. Questa procedura viene avviata dal creditore quando il debitore non rispetta gli obblighi di pagamento e si configura come una misura di tutela per garantire il recupero del credito.

Come funziona il pignoramento immobiliare sulla prima casa?

Il pignoramento immobiliare sulla prima casa rappresenta una situazione particolare. La legge prevede alcune tutele per il debitore che risiede nell’immobile pignorato e lo considera la propria abitazione principale. In questi casi, la procedura di pignoramento può essere più complessa e richiede l’intervento di un avvocato specializzato nel settore per tutelare al meglio i diritti del debitore.

Cosa succede al pignoramento immobiliare in caso di quota ereditaria?

Nel caso di quota ereditaria soggetta a pignoramento immobiliare, la procedura segue alcune peculiarità. La quota ereditaria pignorata può essere venduta all’asta e il ricavato viene utilizzato per soddisfare il credito del creditore. Tuttavia, è importante considerare che gli altri eredi potrebbero avere diritti sulla quota ereditaria e potrebbe essere necessario coinvolgerli nella procedura.

Quali sono le novità introdotte dalla riforma Cartabia sul pignoramento immobiliare?

La riforma Cartabia ha introdotto alcune novità riguardanti il pignoramento immobiliare. In particolare, sono stati previsti nuovi strumenti per semplificare e accelerare la procedura di pignoramento, al fine di rendere più efficace il recupero dei crediti. Queste modifiche hanno l’obiettivo di favorire una maggiore celerità e trasparenza nelle fasi di esecuzione forzata.

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