Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: vendiamo quando e per quali motivi è possibili opporsi con successo a un pignoramento immobiliare. I tassi usurari, il limite di finanziabilità, gli strumenti per segregare il patrimonio, le irregolarità nella concessione del mutuo. Una prima rapida panoramica.

6' di lettura

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati. Sono possibili ovviamente e per molteplici motivazioni. Se infatti è vero che il creditore ha diritto a recuperare anche in modo forzoso il credito è altrettanto vero che il debitore è tutelato da eventuali abusi della procedura civile.

La questione è di grande attualità.

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Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: Italia, record di pignoramenti

Nel solo 2020 sono finiti all’asta 120.000 immobili. Il doppio dell’anno precedente. Una mole impressionante. E dietro quei numeri si nascondono difficoltà economiche che hanno ripercussioni dirette e gravi sulla vita di centinaia di migliaia di cittadini.

In questo articolo riassumiamo in modo semplice i vari motivi di opposizione. Quando cioè sono possibili ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati.

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Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: i tassi usurari

Uno dei motivi di opposizione può essere sollevato se il creditore ha praticato dei tassi usurai nel contratto di mutuo fondiario.

In pratica, come recita l‘articolo 1815 comma 2 del Codice Civile: «Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi».

Detto semplice: se vi accorgete che sin dall’inizio il contratto di mutuo contiene dei tassi usurari, si potrebbe ridefinire e ridiscutere l’intero pignoramento.

I tassi usurari non riguardano solo gli interessi corrispettivi (quelli che si generano dalla concessione del prestito), ma anche quelli imposti per i pagamenti ritardati (titolo moratorio) delle rate.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: la relazione di un contabile

Per dimostrare l’illegittimità del credito per applicazione di interessi usurari sul contratto di mutuo è necessaria una dettagliata relazione redatta da un perito esperto contabile (un commercialista o un ragioniere). Se vengono riscontrate delle anomalie è opportuno allegare la relazione all’atto di opposizione per interrompere il pignoramento.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: la possibile denuncia del creditore

Il giudice a questo punto può valutare se sospendere la procedura e nominare un consulente tecnico d’ufficio.

Se venisse accertato lo sforamento della soglia di usura per i tassi di interesse, il debitore oltre a presentare ricorso contro l’esecuzione immobiliare, potrebbe anche denunciare il creditore per il reato di usura.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: il mutuo condizionato

Un mutuo ha valore di titolo esecutivo solo se gli atti sono stati firmati da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato. Nell’atto deve essere accertata l’erogazione della somma concessa a mutuo.

Se la somma del finanziamento non è stata immediatamente acquisita dal mutuatario, perché condizionata da una serie di formalità, il mutuo non ha valore come titolo esecutivo.

In questo caso si parla di mutuo condizionato. E cioè l’erogazione della somma si effettua solo se si verificano determinate condizioni.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: attestare il passaggio di denaro

Che significa? Che il notaio che ha effettuato il rogito non ha potuto attestare il concreto passaggio di denaro tra la banca e il cliente.

In questo caso – come confermano diverse sentenze della Cassazione – il creditore non avrebbe dovuto avviare il pignoramento (per il mutuo condizionato), ma sarebbe stato necessario ottenere prima un decreto ingiuntivo o una sentenza per avviare l’esecuzione forzata.

Per questi motivi la procedura deve essere annullata per l’insussistenza (mancanza di ragioni) del titolo esecutivo che avrebbe dovuto essere alla base del pignoramento.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: il fondo patrimoniale

Come sapete il fondo patrimoniale è uno degli strumenti di segregazione patrimoniale. In pratica viene utilizzato per difendere il patrimonio da eventuali azioni da parte di creditori.

Il fondo patrimoniale è disciplinato dall’articolo 170 del Codice Civile. I beni vengono destinati solo alle esigenze della famiglia. In questo modo solo i creditori di debiti che sono direttamente riconducibili alle spese familiari possono agire con atti esecutivi nei confronti dei beni.

Le esigenze o i bisogni della famiglia sono tutte quelle attività che contribuiscono a sviluppare il benessere e la capacità lavorativa del nucleo familiare. Si escludono le spese voluttuarie o speculative.

Nell’ambito dunque di beni “difesi” da un fondo patrimoniale (e in buona parte che di un trust immobiliare), se un creditore aggredisca con un pignoramento i beni inseriti in questo vincolo, il debitore potrà opporsi all’esecuzione e far dichiarare illegittima la procedura.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: limite di finanziabilità

Un altro motivo di illegittimità può risiedere nel superamento da parte del creditore del limite di finanziabilità (ex articolo 38 Testo Unico Bancario).

Cosa dice la normativa sui limiti per le concessione dei mutui?

Vediamo:

  • può essere concesso fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
  • può essere concesso fino al 100% se vengono prestate queste garanzie:

fideiussioni bancarie

polizze di compagnie assicurative

garanzia rilasciata da fondi pubblici

garanzia rilasciata da consorzi e cooperative di garanzia fidi

cessioni di crediti verso lo Stato

cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici

pegno sui titolo di Stato

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: direttive europee

Ci sono poi le direttive europee, che disciplinano un ulteriore elemento di considerazione per determinare i limiti da adottare per i criteri ipotecari (si applica un fattore di ponderazione che oscilla tra il 50 e il 60%). Ovvero il limite di finanziabilità.

Questo criterio è molto preciso. Bisogna valutare il valore dell’immobile nel caso il cliente non riuscisse a restituire il prestito. E quindi, nel caso di vendita all’asta giudiziaria, un apprezzamento sulle negoziabilità dell’immobile, tenendo conto:

  • degli aspetti durevoli del contratto
  • delle condizioni di mercato
  • dell’uso corrente dell’immobile
  • dei possibili usi alternativi dell’immobile.

Se questi parametri non sono stati rispettati e si prospetta una violazione del limite di finanziabilità e quindi una eventuale motivazione di illegittimità.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: Agenzia delle Entrate

Tra le altre possibili illegittimità, ci sono quelle che possono riguardare l’Agenzia delle Entrate, che non può pignorare un immobile quando si verificano queste condizioni:

  • l’immobile deve essere a uso abitativo e il debitore deve avere la residenza;
  • non deve essere un immobile di lusso;
  • deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore.

Ricorsi per le aste giudiziarie su immobili pignorati: estinzione e sovraindebitamento

Il pignoramento può essere dichiarato estinto se non si realizza la vendita all’asta giudiziaria o i ribassi ne hanno ridotto il prezzo in modo eccessivo.

L’esecuzione immobiliare può anche essere bloccata con il sovraindebitamento.

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