Spese condominiali troppo alte? Ecco come verificarlo subito

Spese condominiali troppo alte? Ecco come verificarlo subito e come calcolarle correttamente utilizzando le tabelle millesimali.

5' di lettura

Le spese condominiali regolano la vita di un condominio, ma spesso la loro ripartizione è oggetto di dispute e contestazioni.

La legge obbliga le famiglie a pagare le spese condominiali. In questo articolo vedremo in quale misura sostenerle e in base a quali criteri vengono ripartite.

Se sei interessato all’argomento e vuoi saperne di più, continua a leggere.

Spese condominiali: come ripartirle?

Come detto, le spese condominiali vanno sempre pagate, altrimenti si corre il rischio di incappare in notifiche di provvedimenti esecutivi, come la negazione dell’utilizzo di alcuni spazi o servizi condominiali o, nei casi più gravi, in pignoramenti.

Le spese condominiali, seguendo il principio dell’equità, sono ripartite a tutti i condomini in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno di essi.

Esistono poi alcune spese che vengono suddivise in base al godimento effettivo di ciascun condomino (dalla pulizia delle scale o di un giardino condominiale alla manutenzione degli ascensori, ecc.).

Ma tornando alle spese più importanti, come viene stabilita la porzione di proprietà di ciascun condomino e come calcolare il suo valore? Semplice: utilizzando le tabelle millesimali di proprietà, che devono essere sempre allegate al regolamento del condominio.

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Spese condominiali: le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali vengono adottate con delibera a maggioranza qualificata e applicate con voto unanime di tutti i condomini (in caso di revisione basta il voto favorevole della maggioranza qualificata) e tengono conto della metratura di ogni singolo appartamento e della metratura totale dell’intero condominio.

Il calcolo si effettua in questo modo: il numeratore è la porzione posseduta da ciascun proprietario, il denominatore rappresenta l’intera metratura del condominio.

Facciamo un esempio: la metratura totale è di 1000 metri quadrati, la famiglia Rossi possiede un appartamento di 200mq, la famiglia Verdi vive in un’abitazione di 300mq e la famiglia Neri in un appartamento di 500mq. I millesimi di proprietà dei tre condomini saranno i seguenti: Rossi 200/1000, Verdi 300/1000, Neri 500/1000.

Appare evidente, quindi, che, seguendo la logica dell’equità, la famiglia Neri debba pagare una quota di spese condominiali maggiore rispetto alla famiglia Rossi e alla famiglia Verdi. Su 1000 euro di spesa totale, la famiglia Neri verserebbe nelle casse condominiali 500 euro, la famiglia Rossi 200, mentre la famiglia Verdi ne dovrebbe pagare 300.

Spese condominiali: la ripartizione secondo le tabelle millesimali

La ripartizione delle spese condominiali deve avvenire sempre tenendo conto dell’utilità e del godimento dei servizi da parte di ogni condomino.

Per esempio, nel caso dell’utilizzo degli ascensori e della loro manutenzione, le spese vengono adattate per metà in base al valore dell’immobile e per l’altra metà in base all’altezza (il piano) in cui è situato l’appartamento. In parole povere: in termini di valore, vale di più un appartamento ubicato in alto rispetto a un altro, seppure di pari metratura, situato nei piani inferiori.

Anche in questo caso, chi abita più in alto “consumerà” di più l’ascensore e, di conseguenza, sarà chiamato a versare una quota di spese condominiali superiore rispetto a chi abita nei piani inferiori.

Per ciò che riguarda l’utilizzo di un bene esclusivo (per esempio una piscina in terrazza), i lavori di manutenzione verranno ripartiti solo tra chi usufruisce del servizio, tenendo fuori gli altri condomini.

Spese condominiali
Spese condominiali troppo alte: ecco come calcolarle equamente

Spese condominiali: tabelle millesimali di valore

Per legge, non sono stati fissati criteri matematici su cui calcolare la cifra delle spese condominiali. Esistono due prassi operative.

La prima comporta la misurazione della superficie totale dell’edificio da parte del professionista incaricato (geometra, ingegnere, architetto).

Il calcolo considera soltanto le aree calpestabili, con l’aggiunta di giardini, terrazze e aree esclusive e la sottrazione di muri o impedimenti vari. Il valore della superficie verrà successivamente corretto tenendo conto di alcuni fattori, quali l’altezza del piano, l’uso abitativo oppure la luminosità o l’orientamento dell’abitazione in questione.

La seconda prassi prevede l’attribuzione dei millesimi rapportata al prezzo commerciale di ciascuna porzione rispetto all’intero immobile.

In questo caso un appartamento più piccolo, ma meglio posizionato e più abitabile (con balconi, doppi servizi, ben tenuto, particolarmente luminoso, con una bella vista…) può valere di più rispetto a un appartamento più grande, ma magari privo di balconi, con un bagno cieco e poche finestre, da ristrutturare in parte o totalmente, e magari situato al primo piano con una visuale non proprio irresistibile.

Queste tabelle, a volte, sono redatte dal costruttore del condominio prima che si proceda alla vendita degli appartamenti, tenendo conto del numero di vani o della rendita catastale annua.

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