Si può acquistare un usufrutto?

Si può acquistare un usufrutto, il diritto a vivere in un immobile che è di proprietà di una terza persona? Si è possibile, ma a determinate condizioni. Come si cede un diritto di usufrutto, fino a quando è valida la cessione, cosa accade alla morte del primo usufruttuario o del proprietario dell'immobile.

4' di lettura

Si può acquistare un usufrutto? Ovvero il diritto di vivere, senza pagare nulla, nell’abitazione che è di proprietà di una terza persona? Quello che vogliamo capire in questo articolo è dunque se un diritto, concesso a una persona dal proprietario di un immobile, può essere a sua volta venduto a un secondo usufruttuario.

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In ogni caso, e questa è una questione preliminare, il cosiddetto “nudo proprietario” deve essere obbligatoriamente avvisato.

Questa cessione può essere:

  • gratuita, quindi una donazione;
  • o una vendita che prevede il pagamento di una somma di denaro.

E quindi per rispondere subito alla domanda: sì è possibile vendere un usufrutto.

Ma vediamo come.

Si può acquistare un usufrutto: ma bisogna avvisare il proprietario

Partiamo da un punto. L’usufruttuario gode di un diritto che gli è stato concesso dal nudo proprietario dell’immobile. Vive nell’appartamento senza pagare nulla.

Abbiamo detto che può vendere quel beneficio, ma deve notificare la cessione al proprietario. Se non lo fa la vendita non è valida.

Il proprietario deve essere avvisato, ma non è indispensabile il suo consenso (a meno che non ci sia una sua chiara disapprovazione).

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Si può acquistare un usufrutto: le responsabilità

È vero però che l’usufruttuario si assume tutte le responsabilità, nei confronti del nudo proprietario nel caso il secondo usufruttuario causi dei danni all’immobile.

Abbiamo visto che si può acquistare un usufrutto, ma come si completa la cessione di questo diritto?

Si può acquistare un usufrutto: come si completa la vendita

La vendita del diritto di usufrutto (articolo 1350 primo comma, numero due del Codice civile), deve essere portata a termine con un atto pubblico o una scrittura privata. In caso contrario la vendita è nulla.

Cosa dice il codice?

«Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta (titolare del diritto reale)».

E quindi, semplifichiamo.

I titoli per la trascrizione di un usufrutto possono essere:

  • una sentenza;
  • un atto pubblico;
  • una scrittura privata con firma autenticata o accertata giudizialmente.

Quest’atto, che sancisce la vendita dell’usufrutto, può dunque essere completato con un atto notarile o una scrittura privata (che comunque deve essere autenticata dallo stesso notaio).

L’atto di usufrutto deve comunque essere poi trascritto nei registri pubblici immobiliari.

Si può acquistare un usufrutto: la data di scadenza

L’usufrutto ha una data di scadenza. Può essere scritta già nell’atto notarile o può verificarsi con la morte dell’usufruttuario.

E sì, perché il diritto di usufrutto non è ereditario. Il nudo proprietario dopo il decesso dell’usufruttuario torna a essere proprietario in toto del suo immobile.

E se nel frattempo l’usufruttuario ha ceduto il beneficio a un secondo usufruttuario? Nulla da fare, l’accordo (di usufrutto) si estingue in qualsiasi caso alla morte del primo usufruttuario.

Chi acquista un usufrutto deve quindi avere bene a mente questo particolare. Soprattutto se il primo usufruttuario è molto avanti con gli anni.

In pratica vale il primo atto di costituzione dell’usufrutto.

Che scade appunto:

  • quando è stato stabilito nel contratto;
  • o alla morte dell’usufruttuario.

Si può acquistare un usufrutto: morte del proprietario

E se durante l’usufrutto muore il proprietario dell’immobile?

In questo caso viene meno anche l’atto, che è connesso alla vita del nudo proprietario.

Alla sua morte infatti l’immobile passa agli eredi.

Questo limite viene stabilito nell’articolo 979 primo comma del Codice Civile:

«La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario».

Nello stesso articolo si legge anche un altro limite dell’usufrutto:

«L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni».

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