Si può pignorare una casa affittata?

Si può pignorare una casa affittata? E nel caso cosa accade all'inquilino che ha firmato un regolare canone di locazione che non è ancora scaduto? Rispondiamo in questo articolo. Valutando come, quando e perché si può avviare una azione esecutiva su un immobile affittato. E in che modo, qualche volta, il proprietario potrebbe trarne vantaggio.

4' di lettura

Si può pignorare una casa affittata o la locazione evita l’azione esecutiva? Non è l’unico dubbio, che presto chiariremo nel dettaglio. Resta da capire anche cosa accade all’inquilino di una casa che viene pignorata mentre è ancora in corso il contratto di affitto.

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Si può pignorare una casa affittata: non è uno scudo sufficiente

Partiamo dalla prima questione (si può pignorare una casa affittata?): se state seguendo da un po’ di tempo i nostri post su pignoramenti e proprietà immobiliari la risposta probabilmente la conoscete già: dare in locazione una casa non la mette al riparo da un pignoramento.

Si pignora infatti la proprietà del debitore. E il debitore che ha dato in locazione l’appartamento non si è spossessato del bene. Lo ha solo locato.

Quindi, niente da fare: una casa affittata è pienamente pignorabile.

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Si può pignorare una casa affittata: e l’inquilino?

Più articolata la questione che riguarda invece l’affittuario.

Partiamo da un punto fermo: se il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento l’inquilino ha tutto il diritto di continuare ad abitarci fino alla naturale scadenza del contratto.

E questo vale anche nel caso di un immobile acquistato all’asta da un nuovo proprietario.

Devono però essere soddisfatti almeno due requisiti:

  • il contratto di locazione deve essere stato regolarmente registrato;
  • il contratto deve essere stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento ( così da consentire a chi partecipa all’asta di esserne a conoscenza prima dell’eventuale acquisto).

Si può pignorare una casa affittata: i requisiti necessari

Se invece il contratto di locazione è stato firmato dopo il pignoramento o se i due requisiti che abbiamo descritto nel paragrafo precedente non vengono rispettati, la situazione si modifica in modo radicale.

In questo caso il contratto di locazione non è opponibile.

Cosa significa?

Che il nuovo proprietario è libero di non rispettarlo e può dare il via alle procedure per lo sfratto dell’inquilino nel giorno stesso in cui è entrato in possesso dell’immobile.

Si può pignorare una casa affittata: autorizzazione del giudice

Può anche accadere che si dia in locazione una casa subito dopo un pignoramento.

È una operazione inutile. Non salva dal pignoramento e la locazione non può essere effettuata se non c’è prima una autorizzazione del giudice.

Comunque sia, un contratto di locazione firmato dopo il pignoramento, non è opponibile.

Ma non solo: la persona sotto pignoramento non potrà incassare i canoni del fitto versati per l’immobile sottoposto all’azione esecutiva.

Si può pignorare una casa affittata: cosa cambia per l’inquilino

Ma quando una casa viene pignorata cosa cambia per l’inquilino? Quasi nulla. Deve continuare a pagare il canone di locazione, ma non al proprietario. I soldi dovranno infatti essere versati al custode giudiziario. A sua volta i soldi verranno ripartiti tra i creditori che sono presenti nella procedura esecutiva.

Si può pignorare una casa affittata: il proprietario paga anche le tasse

Il proprietario pignorato però, oltre a non intascare un euro dall’affitto, dovrà pagare le tasse, perché i canoni versati dall’inquilino sono comunque parte del suo reddito.

Dare in locazione una casa prima della procedura esecutiva potrebbe però essere un sistema per non perdere il bene all’asta.

Si può pignorare una casa affittata: la soluzione per il debitore?

Ci spieghiamo: l’acquirente potrebbe infatti essere meno interessato a una abitazione già occupata e con un regolare contratto. La conseguenza: le aste potrebbero andare deserte con l’inevitabile ribasso del 25% (ogni volta). Se si arrivasse a una cifra molto al di sotto del valore di mercato o del tutto insufficiente per ripianare il debito, il giudice potrebbe dichiarare estinto il pignoramento e il creditore non avrebbe più la possibilità di richiedere una nuova azione esecutiva.

Un piano che potrebbe essere efficace, ma con troppi punti interrogativi: si rischia infatti di perdere l’immobile all’asta per una cifra minima (ma non ancora ritenuta troppo bassa), perché l’immobile viene acquistato da qualcuno interessato solo alla speculazione.

Si può pignorare una casa affittata: conclusione

In conclusione: si può pignorare una casa in affitto? Sì, sempre.

L’inquilino ha però diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto se la stipula è stata firmata prima del pignoramento.

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