Si può vendere la casa pignorata? È possibile avviare una procedura simile a quella prevista per un immobile che è sotto ipoteca? Le legge impone limiti o divieti assoluti? È una questione assai delicata quella che riguarda gli immobili sotto pignoramento. E la differenza tra ipoteca ed esecuzione forzata è notevole. Ma a volte…
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Si può vendere la casa pignorata? L’ipoteca
Infatti l’ipoteca a differenza del pignoramento non impone un vincolo all’abitazione. Ci spieghiamo: l’immobile resta nella piena disponibilità del proprietario. Infatti una casa ipotecata può essere sia venduta, sia donata.
La vendita o la donazione non mettono però fine all’ipoteca. Il creditore potrà pignorare e mettere all’asta l’immobile. Non importa che il nuovo proprietario non sia il debitore.
Infatti chi acquista una casa ipotecata di fatto non cancella l’ipoteca. E per legge deve essere avvisato che su quell’immobile grava un’ipoteca.
Se non avviene può chiedere la risoluzione del contratto.
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Si può vendere la casa pignorata? Come vendere la casa ipotecata
Anche per evitare situazioni di questo tipo la casa ipotecata viene quasi sempre venduta con l’intermediazione e la garanzia di un notaio.
Funziona così: nell’ufficio del notaio si incontrano il creditore (che ha messo l’ipoteca), il venditore e l’acquirente. Con un atto pubblico il venditore dichiara di consegnare al creditore parte dell’importo ricevuto dall’acquirente.
A sua volta il creditore si impegna a cancellare l’ipoteca. Può azzerare anche il procedimento di pignoramento iscritto in tribunale se è già stato avviato.
Si può vendere la casa pignorata? No (ma c’è un’eccezione)
Ma il punto di domanda di questo articolo è un altro: si può vendere una casa pignorata?
Come vedremo la risposta è no: non si può vendere né donare (al contrario dell’immobile sotto ipoteca).
Perché il proprietario non ha più la disponibilità dell’appartamento. Quando scatta il pignoramento, infatti, la casa è sotto la procedura esecutiva del tribunale.
La casa resta di proprietà del debitore, ma non può cederla né darla in locazione. E resta di sua proprietà fino a quando il bene non viene assegnato, eventualmente, dopo la vendita all’asta.
Se nonostante tutto il debitore procede alla vendita dell’immobile, quella vendita verrà dichiarata nulla.
Si può vendere la casa pignorata? Sì, con il consenso del creditore
C’è però un caso in cui l’abitazione pignorata potrebbe essere venduta. Quando il creditore dà il suo consenso.
In questo caso il creditore riceverà dalla cessione dell’immobile la cifra necessaria per ripianare il debito. Siamo di fronte a una soluzione pacifica del contenzioso.
In fondo il pignoramento e la vendita all’asta giudiziaria dell’immobile punta a raggiungere lo stesso obiettivo: dal denaro ricavato dalla cessione del bene recuperare del tutto o in parte il credito vantato nei confronti del debitore.
Si può vendere la casa pignorata? Perché farlo
Si può vendere la casa pignorata? In questo caso, e con l’accordo del creditore, sì. Ma per quale motivo il debitore dovrebbe accelerare la cessione del bene (che comunque si avvia a essere venduto all’asta)?
Per almeno due motivi:
- uno di ordine psicologico: mette fine al debito e all’azione esecutiva (che è un fardello piuttosto oneroso);
- una di ordine pratico: vendere in accordo con il creditore significa anche coprire il debito, la vendita all’asta giudiziaria, con una serie di prevedibili ribassi, potrebbe soddisfare solo in parte le richieste del creditore che a quel punto avrebbe l’opportunità di avviare nei confronti del debitore altre azioni giudiziarie.
Si può vendere la casa pignorata? Ma a volte…
È pur vero che in questo caso (la vendita privata di una casa pignorata), il debitore rinuncia a una possibilità: se infatti l’asta non portasse alla vendita dell’immobile, anche per mancanza di acquirenti interessanti, il giudice non avrebbe altra possibilità che rimettere al proprietario la disponibilità del bene.
In quel caso il creditore non potrebbe riproporre un nuovo pignoramento sull’immobile.
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