Immobile pignorato, chi è il proprietario: il creditore o chi ha subito l’esecuzione forzata? (scopri le ultime notizie sul fisco e sulle tasse e poi leggi su Telegram tutte le news sui pagamenti dell’Inps. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp e nel gruppo Facebook. Seguici anche su su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).
Indice
Immobile pignorato: in caso di ipoteca
L’ipoteca è un istituto che risponde a una funzione in particolare: attribuisce al creditore una doppia garanzia:
- poter sottoporre a vendita forzata l’immobile anche se, dopo l’iscrizione ipotecaria, dovesse essere ceduto (venduto o donato) dal titolare/debitore a un’altra persona;
- si assicura la priorità dal ricavato della vendita (fino al ripianamento del debito) rispetto ad altri eventuali creditori che si sono affiancati nella procedura esecutiva.
Significa quindi che di base, la semplice ipoteca non ha come conseguenza lo spossessamento o il trasferimento di proprietà dell’immobile (o di qualsiasi altro bene).
E quindi, è possibile che una persona viva nel suo immobile per tutta la vita anche se è ipotecato e senza che questo possa in alcun modo costituire un ostacolo.
Questo è ancora più vero se il creditore non è un privato (un altro cittadino, una banca o una finanziaria), ma l’Agenzia delle Entrate e Riscossione. Per quale motivo? Perché la normativa permette all’Agenzia di ipotecare l’immobile di un contribuente solo se i debiti sono superiori alla soglia dei 20.000 euro.
Ancora più elevato il limite per imporre un pignoramento, in quel caso il debito deve essere di almeno 120.000 euro.
Questo comporta che il contribuente con un debito che oscilla tra 20.000 e 120.000 euro sarà proprietario di una casa sottoposta a ipoteca, ma che non potrà mai essere espropriata.
Immobile pignorato: vendita con ipoteca
E dunque con l’ipoteca non viene meno la proprietà e i poteri sull’immobile da parte del debitore. Il che significa, come dispone la legge, che quel bene può anche essere ceduto. Ma a una condizione: che l’acquirente sia informato che sull’immobile è stata apposta un’ipoteca.
C’è da aggiungere che però il creditore può a sua volta pignorare l’immobile, anche se è stato ceduto dal debitore.
Potrebbe interessarti un articolo che spiega cosa succede alla procedura di pignoramento se il creditore muore; c’è anche un post che spiega come si può apparire nullatenenti per evitare il pignoramento; e infine abbiamo valutato quali sono le possibilità del debitore di evitare il pignoramento del conto o dello stipendio.
Immobile pignorato: chi è il proprietario
La questione è un po’ diversa con il pignoramento, che è una esecuzione forzata. Quando un creditore notifica l’atto di pignoramento al debitore (tramite un ufficiale giudiziario), non c’è ancora alcun effetto sulla proprietà e anche sul possesso del bene.
Con il pignoramento si innescano due condizioni:
- il debitore è autorizzato a continuare a vivere nell’immobile che è stato pignorato, ma non può porre ostacoli alla procedura e non può impedire a persone interessate all’acquisto dell’abitazione di visionarla;
- in questo periodo il debitore continua a essere il proprietario dell’appartamento, ne perderà il possesso solo se il bene venisse aggiudicato all’asta (cosa probabile, ma non certo scontata: se non ci sono acquirenti l’immobile non può essere aggiudicato da nessuno, in questo caso il giudice, dopo aver stabilito che non c’è un interesse del mercato per quell’appartamento, può estinguere in modo definitivo la procedura.
Durante la fase d’asta il proprietario dell’immobile pignorato non può ostacolare la vendita, provando magari a dissuadere eventuali acquirenti interessati. Se dovesse essere sorpreso a portare avanti un comportamento del genere, rischierebbe la denuncia penale per il reato di turbativa d’asta. Ma non solo: perderebbe anche il diritto di abitare nell’immobile.
C’è da aggiungere che il debitore può chiedere la chiusura della procedura di vendita forzata, se la base d’asta (ovvero il prezzo di partenza della vendita giudiziale) scendesse talmente tanto da non permettere il soddisfacimento delle pretese del creditore. Questa valutazione spetta comunque al magistrato, che deve tenere conto degli interessi sia del creditore, sia del debitore.
I giudici comunque quasi mai concedono la liberazione del bene rispetto a una valutazione dell’immobile decisamente troppo bassa. Per far sì che il magistrato intervenga, bloccando la procedura di vendita, l’abitazione deve deprezzarsi almeno di un terzo rispetto al valore stimato dal consulente tecnico incaricato dallo stesso giudice.
È ovvio che il debitore non può partecipare all’asta per la propria casa. Però la legge non esclude la possibilità che al suo posto possa intervenire il coniuge, i figli o qualche altro familiare.
Immobile pignorato: conclusione
E quindi, nel corso dell’intera procedura di pignoramento, l’immobile resta di proprietà del debitore. Ma non solo, può anche continuare ad abitarci. Non potrà invece cederlo in locazione a terzi senza aver avuto il via libera del giudice dell’esecuzione. Il canone non andrà però al proprietario/debitore, ma sarà consegnato al creditore come parziale rimborso del debito.
Faq (domande e risposte)
Chi è il proprietario dell’immobile pignorato, il creditore o il debitore?
Il proprietario dell’immobile pignorato resta il debitore.
Che cos’è l’ipoteca?
L’ipoteca è un istituto che fornisce al creditore una doppia garanzia: può vendere l’immobile anche se viene ceduto dopo l’iscrizione ipotecaria e ha priorità nel ricavato della vendita.
L’ipoteca comporta la perdita di proprietà dell’immobile?
No, l’ipoteca non comporta lo spossessamento o il trasferimento di proprietà dell’immobile.
Qual è la soglia di debito per ipotecare un’immobile?
L’Agenzia delle Entrate e Riscossione può ipotecare l’immobile di un contribuente solo se i debiti superano i 20.000 euro.
Qual è il limite di debito erariale per imporre un pignoramento?
Il limite di debito erariale per imporre un pignoramento è di almeno 120.000 euro.
Il debitore può continuare a vivere nell’immobile pignorato?
Sì, il debitore è autorizzato a continuare a vivere nell’immobile che è stato pignorato.
Il debitore può cedere l’immobile durante il pignoramento?
No, il debitore non può cedere l’immobile in pignoramento senza l’approvazione del giudice dell’esecuzione.
Che cosa succede se il debitore ostacola la vendita all’asta?
Se il debitore ostacola la vendita, può essere denunciato per il reato di turbativa d’asta e perdere il diritto di abitare nell’immobile.
Il debitore può partecipare all’asta per la propria casa?
No, il debitore non può partecipare all’asta per la propria casa, ma altri membri della famiglia possono.
Che cosa succede al canone di locazione se l’immobile è affittato durante il pignoramento?
Il canone di locazione va al creditore come parziale rimborso del debito, non al debitore/proprietario.
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